[0:07]Chúng ta đi sang cái nội dung thứ hai đó là công tác kế toán các nghiệp vụ phát sinh sau khi nhận ban đầu. Sau khi nhận ban đầu đối với tài sản cố định thì mình có các cái nghiệp vụ liên quan đến khấu hao này, đúng không? Khấu hao tài sản cố định này, có sửa chữa, có nâng cấp tài sản cố định. Thì đối với bất động sản đầu tư nó cũng tương tự như vậy à, đúng không? Chúng ta cũng sẽ gặp lại các cái nhiệm vụ tương tự như vậy thôi. Nghiệp vụ đầu tiên đó là nếu như sau khi ghi nhận ban đầu thì bất động sản đầu tư tức là mình đã ghi tăng rồi, nó đã doanh nghiệp đã có bất động sản đầu tư trong doanh nghiệp rồi. Mà phát sinh các chi phí liên quan đến cái bất động sản đầu tư đó, ví dụ như là các cái chi phí về sửa chữa này, đúng không? Chi phí bảo trì, các cái chi phí vận hành quản lý đó. Bởi vì đương nhiên là khi mình ví dụ trong trường hợp mình nắm giữ bất động sản để mình cho thuê hoạt động chẳng hạn, rõ ràng mình cũng phải có những cái nhân viên phụ trách cái việc quản lý những cái tòa nhà mà mình cho thuê hoạt động đấy chứ, đúng không? Vậy thì khi mà mình đã có các cái nhân viên mà phụ trách cái việc quản lý cái tòa nhà mình cho thuê thì đương nhiên mình cũng phải trả lương cho họ đấy, đúng không? Rồi các cái chi phí sửa chữa phát sinh khác, ví dụ nếu như trong hợp đồng mà cho thuê hai bên quy định rằng là bên cho thuê sẽ phải là bên mà chịu trách nhiệm sửa chữa thường xuyên rồi các cái chi phí bảo trì, vân vân, dọn dẹp vệ sinh nọ kia các thứ đúng không? Liên quan đến cái tòa nhà cho thuê đấy thì rõ ràng là doanh nghiệp sẽ phải là người chịu các cái khoản chi phí đấy rồi, đúng không? Thế thì khi mà phát sinh những cái chi phí sau khi ghi nhận ban đầu liên quan đến bất động sản đầu tư mà nó phải liên quan nhá, đương nhiên nó phải liên quan nhá. Chứ còn chi phí là sửa chữa nhưng lại là sửa chữa cái tòa nhà mà tòa nhà đấy lại là tòa nhà phục vụ cho hoạt động sử dụng của đơn vị thì rõ ràng là nó không phải là bất động sản đầu tư rồi, đúng không ạ? Nó phải liên quan đến những cái bất động sản đầu tư cơ. Thì ở đây nó cũng cách hạch toán cách ghi nhận các em thấy là nó cũng sẽ tương tự như là việc chúng ta ghi nhận các chi phí phát sinh liên quan đến tài sản cố định thôi. Nó sẽ có hai trường hợp. Trường hợp thứ nhất là nếu như những cái chi phí phát sinh đấy là nó nó không quá lớn, nó phù hợp với quy mô của đơn vị, mình không cần phải phân bổ nó cho nhiều kỳ. Đó, ví dụ chi phí bảo trì, chi phí dọn dẹp vệ sinh nọ thì kia đúng không? Hoặc là tiền lương của những cái nhân viên chịu trách nhiệm quản lý những cái tòa nhà để cho thuê đó hoặc là những cái người bảo vệ chẳng hạn, đúng không? Thì những cái chi phí đó mình sẽ ghi nhận thẳng vào chi phí trong kỳ thôi. Đó nợ tài khoản 632 và giá vốn hàng bán. Lý do tại sao đưa vào giá vốn hàng bán mà mình không đưa vào 627 hay là không đưa vào 641 hay là không đưa vào 642 thì nó lý do tại sao không đưa vào đây là cô đã giải thích cho các em dùng trong phần nguyên tắc kế toán ấy. Thì mình sẽ đưa thẳng tăng vào cũng tăng chi phí đúng không, nhưng mà tăng vào giá vốn hàng bán. Nợ tài khoản 632 bởi vì là nó sẽ phục vụ liên quan đến cái việc sau này mình mình kiếm được lợi ích kinh tế từ cái này đúng không? Mình cho thuê mình kiếm được tiền hoặc mình bán thì mình cũng kiếm được tiền hay nói cách khác là nó phù hợp với doanh thu. Mình ghi nhận giá vốn ở đây là để nó phù hợp với lại cái doanh thu, đúng không? Nợ tài khoản 133 nếu có, ví dụ các cái chi phí dịch vụ mua ngoài chẳng hạn, có thể nó phát sinh đúng không? Mà có thuế mà doanh nghiệp tính thuế theo phương pháp khấu trừ thì chúng ta cũng được phản ánh nó, nợ 133 và có các tài khoản liên quan thôi. Nợ tiền hoặc là nợ vật tư 152 153 hoặc là phải trả người bán 331 hoặc phải trả lương nhân viên 334 đúng không, vân vân. Đó thì tùy. Phát sinh yếu tố chi phí nào thì mình ghi vào tài khoản tương ứng các em nhé. Trường hợp thứ hai, nếu như những cái chi phí phát sinh ấy mà nó lớn, tức là nó nó liên quan đến nhiều kỳ. Đấy, nó lớn nó liên quan đến nhiều kỳ mà mình cần phải phân bổ. Ví dụ như là chi phí sửa chữa lớn ấy, đúng không ạ? Tôi sơn sửa lại cái tòa nhà đó chẳng hạn đúng không, sơn sửa lại cái tòa nhà mà cái chi phí nó khá là lớn thì doanh nghiệp sẽ phải treo thôi, đúng không? Treo chi phí trả trước thôi để mà định kỳ phân bổ. Bản chất của chi phí trả trước thì từ bài hàng tồn kho thì cô đã giải thích cho các em rồi là những cái chi phí lớn đúng không, liên quan đến nhiều kỳ và mình cần phải phân bổ. Tức là nó đã phát sinh rồi, thực tế là tôi đã chi rồi đúng không? Tôi đã chi ra những cái chi phí này rồi nhưng vì nó lớn nên là tôi treo tạm lên đây, đúng không? Nợ tài khoản 242, nợ 133 và có các tài khoản liên quan. Sau đó thì định kỳ tôi mới phân bổ nó từ 242 vào 632 thôi đúng không ạ? Nợ tài khoản 632 và có tài khoản 242, định kỳ phân bổ. Ví dụ như là chi phí sửa chữa thường xuyên nhỏ thì mình ghi nhận thẳng nợ 632 ví dụ 10 triệu, thuế 10% 1 triệu, có các tài khoản thanh toán 11 triệu. Nhưng bây giờ giả sử là tôi sơn sửa, tôi sơn lại toàn bộ những cái tòa nhà mà tôi đang dùng để cho thuê hoạt động, tổng tất cả các cái chi phí sơn sửa của các cái tòa nhà đó hết là 100 triệu. Đó thì trong trường hợp đấy thì tôi sẽ tiến hành phân bổ nó vào chi chi phí của các kỳ thôi đúng không ạ? Thì khi phát sinh mình sẽ tạm thời không ghi nhận hết vào 632 100 triệu và mình sẽ treo lên đây thôi. Nợ tài khoản 242 là 100 triệu, nợ tài khoản 133 là 10% 10 triệu và có các tài khoản thanh toán 110 triệu. Đó sau đó định kỳ ví dụ mình xác định là mình sẽ phân bổ cái chi phí này trong vòng trong 5 kỳ kế toán chẳng hạn. Thì mình sẽ mỗi một kỳ cứ đến cuối mỗi một tháng thì mình sẽ phân bổ thôi đúng không? Nợ 632 và có 242. Tôi tháng phân bổ là 20 triệu. thì cái này sẽ tùy vào cái chi phí phát sinh này là cần phải phân bổ hay không để các em đưa vào cái tài khoản lựa chọn tài khoản chúng ta phù hợp nhé. Nhưng về mặt bản chất thì mình hiểu, mình phải hiểu là những cái chi phí này sẽ được ghi nhận vào chi phí sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp và cụ thể đấy là giá vốn hàng bán nhé, 632. Đó nó hơi khác với tài sản cố định đấy, nó không đưa vào những tài khoản này đâu. Mình lưu ý cho cô. Đấy là những cái chi phí khi mà phát sinh cái chi phí đấy thì nó không làm tăng thêm cái lợi ích ban đầu đâu. Ví dụ như là sau khi mình sơn lại toàn bộ cái tòa nhà đi, tòa nhà đấy nó cũng vẫn thế, đúng không? Tôi ví dụ tòa nhà đấy có 50 phòng thì tôi cũng vẫn chỉ là 50 phòng thôi. Sơn xong thì nó cũng không thể nào mà cho thêm được một cái phòng nữa cho không phải mà nó vẫn chỉ có 50 phòng như thế, giá thuê của nó cũng vẫn như thế nó không thay đổi gì cả. Đó thì trong trường hợp đấy nó vẫn chỉ coi là sửa chữa lớn thôi, đúng không? Nhưng nếu như trong trường hợp mà doanh nghiệp phát sinh những cái chi phí mà sau khi phát sinh những cái chi phí đó, nó làm cho cái lợi ích kinh tế mà doanh nghiệp có thể thu được từ những cái bất động sản đó nó nhiều hơn. Đúng không, nó lớn hơn so với cái tác dụng của nó ban đầu. Ví dụ như là nâng cấp cái cải tạo bất động sản đầu tư ấy, chẳng hạn như lúc nãy cô cũng lấy ví dụ rồi ấy, một cái tòa nhà đấy đang chỉ có 50 phòng thôi đúng không ạ? Bây giờ mình nâng cấp mình mình xây thêm nó, nó lên thành 60 phòng. Thì rõ ràng đấy không phải không còn là sửa chữa lớn nữa rồi mà nó là nâng cấp, nó là nâng cấp bất động sản đầu tư rồi, đúng không? Thì trong những cái trường hợp này những cái chi phí phát sinh liên quan đến hoạt động nâng cấp hoặc là cải tạo bất động sản đầu tư đó sẽ được phép ghi nhận tăng vào nguyên giá của bất động sản đầu tư. Các em thấy nó y hệt như là đối với trường hợp nâng cấp tài sản cố định đúng không ạ? Và bút toán nó cũng y hệt như vậy. Khi mà phát sinh các cái chi phí nâng cấp cải tạo bất động sản đầu tư thì chúng ta sẽ ghi nhận vào bên nợ của tài khoản 2413 thôi. Nợ tài khoản 2413, nợ tài khoản thuế giá trị gia tăng được khấu trừ nếu có và có các tài khoản liên quan. Khi nào mà nâng cấp xong, cải tạo xong cái bất động sản đầu tư đó rồi thì khi đó mình mới được kết chuyển từ tài khoản 2413 về tài khoản 217 thôi đúng không ạ? 2413 là sửa chữa lớn tài sản cố định, tên của nó là sửa chữa lớn tài sản cố định. Nhưng mà mình vẫn dùng cả trong trường hợp mà nâng cấp tài sản cố định và trong cả trường hợp nâng cấp cải tạo bất động sản đầu tư. Đây nhá, mặc dù tên của nó chỉ là sửa chữa lớn tài sản cố định. Và toàn bộ những cái chi phí mình bỏ ra cho cái việc nâng cấp cải tạo bất động sản đầu tư đó là bao nhiêu thì mình sẽ được ghi tăng luôn vào nguyên giá của bất động sản đầu tư thôi. Nợ tài khoản 217 có tài khoản 2413. Và đương nhiên là nguyên giá của bất động sản đầu tư từ thời điểm này trở đi là nó sẽ thay đổi, đúng không? Hay nói cách khác là nếu trong trường hợp mà bất động sản đầu tư mà nắm giữ để cho thuê hoạt động ấy thì từ cái thời điểm sau nâng cấp này là mình rõ ràng mình sẽ phải xác định lại cái mức khấu hao này, đúng không ạ? Bởi vì là nó được tăng thêm nguyên giá này đúng không ạ? Và thậm chí là có khi là sau nâng cấp cải tạo thì cái thời gian sử dụng nó sẽ kéo dài được thêm. Đó do vậy là mình sẽ phải tính lại mức khấu hao. Thế còn đối với những cái trường hợp mà bất động sản đầu tư nắm giữ để chờ tăng giá thì bởi vì bình thường mình có chiết khấu hao đâu, mình không chiết khấu hao.
[9:54]Đó thì bây giờ mình cũng chỉ cần tăng nguyên giá thôi chứ mình không cần phải xác định lại mức khấu hao nữa. Ví dụ nhá, giả lại như là doanh nghiệp tiến hành cải tạo một cái tòa nhà xây dựng thêm chẳng hạn. Thế thì trong cái quá trình mà phát sinh cái chi phí nâng cấp cải tạo đó phát sinh bao nhiêu các em đưa hết vào đây.
[10:14]Ví dụ tiền chi là 50 triệu chẳng hạn, nợ 2413 50 triệu, nợ tài khoản thuế nếu có còn nếu không có thì thôi, có tài khoản tiền sẽ là 50. Rồi lương thì nợ 2413 80 triệu đúng không ạ, có tài khoản 334 80 triệu. Hoặc là nếu mà là xuất kho vật tư ra sử dụng chẳng hạn thì nợ 2413 30 triệu, có tài khoản 152 vật liệu hoặc là 153 công cụ là 30 triệu. Đó thì mình sẽ tập hợp tất cả các cái chi phí phát sinh trong cái quá trình nâng cấp sửa chữa đó. Còn nếu như mà doanh nghiệp không tự nâng cấp sửa chữa mà doanh nghiệp đi thuê thầu chẳng hạn, đúng không? Thuê ngoài. Thì khi đó thì tổng chi phí mình phải trả cho bên nhà thầu bao nhiêu thì đấy chính là cái chi phí xây dựng của mình, là chi phí nâng cấp của mình đúng không ạ? Nợ 2413 nợ 133 và có 331 thôi chi tiết cái bên mà nhận thầu nâng cấp phục vụ cho bất động sản đầu tư của mình. Và khi cải tạo nâng cấp xong thì mình sẽ tổng hợp tất cả bên nợ của tài khoản 2413. Chẳng hạn như ở đây thì tổng bên nợ 2413 sẽ là 80 triệu tiền lương cộng 50 triệu cái tiền chi tiền này chi bằng tiền cộng với 30 triệu cái tiền vật tư chẳng hạn đúng không ạ? Thì mình sẽ có tổng chi phí bỏ ra cho cái hoạt động nâng cấp bất động sản này là 160. Mình sẽ chuyển hết nó sang tăng vào nguyên giá bất động sản thôi. Nợ tài khoản 217 là tăng vào nguyên giá bất động sản đầu tư là 160 và có tài khoản 2413 160 được chưa ạ? Xong bút toán này thì cái tài khoản 2413 này mình đã xóa nó xong số dư đưa nó về số dư bằng 0.
[15:47]Cái trường hợp tiếp theo mà phát sinh sau khi ghi nhận ban đầu, bất động sản đầu tư thì đối với bất động sản đầu tư trong doanh nghiệp thì các em đã biết rằng là đối với bất động sản đầu tư mà doanh nghiệp nắm giữ để cho thuê hoạt động thì định kỳ sẽ vẫn tiến hành trích khấu hao cho bất động sản đầu tư đó đúng không ạ? Bằng bút toán là nợ tài khoản 632 và có tài khoản 2147 đúng không ạ? Thế còn đối với các bất động sản đầu tư mà doanh nghiệp nắm giữ chờ tăng giá thì không được tính trích khấu hao đúng không? Điều này chúng ta đã biết từ phần nguyên tắc kế toán về bất động sản đầu tư rồi đúng không ạ? Tuy nhiên thì tại cái thời điểm mà lập báo cáo tài chính nếu như doanh nghiệp có bằng chứng đáng tin cậy cho cái việc xác định giá trị của bất động sản đầu tư bị giảm giá trị ấy. Thì doanh nghiệp sẽ được ghi giảm nguyên giá của bất động sản đầu tư đó và cái phần giá trị tổn thất tức là cái phần mà nguyên giá của bất động sản đầu tư bị giảm giá đó thì sẽ được ghi tăng vào giá vốn hàng bán. Thì bản chất của cái việc mình được ghi nhận cái khoản tổn thất này này nó gần tương tự giống như là việc mà chúng ta được phép trích lập dự phòng giảm giá hàng tồn kho mà các em đã được học ở trong các bài về hàng tồn kho rồi, đúng không ạ? Tại thời điểm lập báo cáo tài chính năm nếu như mà giá trị thuần có thể thực hiện được của hàng tồn kho thấp hơn giá gốc đang ghi sổ của hàng tồn kho thì doanh nghiệp được phép trích lập dự phòng, đúng không ạ? Thì bản chất của cái việc mà chúng ta được ghi nhận cái khoản tổn thất do giảm giá bất động sản đầu tư nó cũng tương tự như vậy, chỉ có điều là gì? Khi mà mình được phép trích lập dự phòng giảm giá hàng tồn kho thì mình cũng ghi nhận tăng vào giá vốn hàng bán đúng không? Nợ tài khoản 632 và đồng thời tăng khoản dự phòng có tài khoản 2294, tức là mình sẽ ghi nhận tăng giá vốn và tăng khoản dự phòng giảm giá hàng tồn kho. Còn đối với bất động sản đầu tư thì chúng ta ghi tăng vào giá vốn hàng bán và đồng thời ghi giảm trực tiếp vào nguyên giá của bất động sản đầu tư luôn đúng không ạ? Như vậy chúng ta đã cùng nhau xem xét về phương pháp kế toán một số các nghiệp vụ kinh tế phát sinh.
