[0:00]A novembre, dicembre dello scorso anno ho testato Airbnb in questo immobile a Bologna. In questo video voglio portarti i risultati, la mia esperienza e ciò che ho imparato da questa cosa. Tutto questo dopo la sigla. Bentornato o benvenuto sul canale. Io mi chiamo Leonardo, parlo di finanza personale, investimenti e business su questo canale da oltre 4 anni. Se ti interessano questi argomenti, ti invito ad iscriverti e attivare la campana di notifica per non perderti nessuno dei miei prossimi video. Lo scorso anno qui a Bologna ho comprato un immobile, questo immobile in realtà in questo momento sono qui. E ho deciso nei primi mesi in cui l'ho avuto disponibile, quindi da ottobre fino a fine 2022, di provare Airbnb e vedere se effettivamente potesse essere un modo per ottenere dei ricavi interessanti. La cosa che mi ha più sorpreso all'inizio è il fatto che effettivamente, una volta pubblicato l'annuncio su Airbnb, le cose sembrano funzionare, ma di lì a poche settimane ci sono state altre cose che mi hanno sorpreso. Per iniziare su Airbnb, in realtà è tutto agevolatissimo dalla piattaforma, che ha tutto l'interesse ad agevolare la pubblicazione di nuovi annunci, e perciò basta inserire l'indirizzo, basta inserire alcune foto, bisogna inserire alcuni dati personali, alcuni dati sull'appartamento e sostanzialmente il gioco è fatto. Decidi il prezzo, pubblichi l'annuncio, Airbnb mostrerà l'annuncio a chi è interessato. Come dicevo poco fa, sono stato molto sorpreso del fatto che nel giro di un paio di ore, io avessi già ricevuto diverse prenotazioni per giorni a metà settimana, quindi non un weekend, non una settimana intera, da mercoledì a venerdì, ad esempio. E quindi la cosa poteva essere interessante, perché se dovessi riempire la stanza per tutto l'intero mese, il numero diventava piuttosto importante. I conti li facciamo tra pochissimo. Una volta che la notifica della prenotazione arriva, ti metti in contatto attraverso l'applicazione con questo futuro ospite e poi ti metti d'accordo sul check-in. Più è flessibile, meglio è, anche se ci sono delle considerazioni da fare, arrivano a fine video. E tutto sommato la cosa scorre piuttosto naturalmente. Le persone poi arrivano in casa, mettono a posto le loro cose, nella stanza, e poi vivono le loro vite serenamente fino a quando non arriva il check-out. A quel punto, riordina la stanza, arriva la prossima prenotazione e il ciclo ricomincia. Sostanzialmente, questo è l'intero processo di Airbnb e dell'ospitalità del proprio immobile, cioè niente di rivoluzionario. Parliamo adesso di ricavi e costi. E arrivano le prime note dolenti. Per riassumere, la mia idea è che se sei un privato, Airbnb è un modo per tirar su qualcosina, nel senso di guadagnare qualcosina. Ma se inizi ad essere una società che lo fa professionalmente, se inizi ad essere un bed and breakfast, lo sbattimento tra tutte le leggi, tutte le informazioni che bisogna comunicare di giorno in giorno su chi stai ospitando, tasse di soggiorno, che in realtà sono presenti anche per il privato, pulizia, tutte queste attività rendono l'affitto breve veramente insostenibile da un punto di vista di sopportazione, almeno per come sono fatto io. Non vi sto entusiasmando? Beh, io non ho mai parlato di entusiasmo in questa attività. Partiamo dalle entrate che probabilmente è il dato che interessa alla maggior parte di voi che guardate questo video. E su Airbnb puoi tranquillamente selezionare il prezzo della tua stanza. Ovviamente se il prezzo è troppo elevato rispetto agli appartamenti che hai qua attorno, poche persone verranno nel tuo alloggio e saranno minori forse i ricavi. Mentre se il prezzo è troppo basso, beh, i tuoi margini di profitto saranno risicati, sempre che siano positivi. Quindi io mettevo 40€ a notte per la stanza e sostanzialmente gli interi due mesi, i quali ho fatto il test, sono stati sold out, sono andati sold out, diciamo così. C'è un problema enorme però, perché Airbnb non solo prende delle commissioni per l'host, quindi chi ospita, cioè me, il 3% più IVA e io come privato, l'IVA la pago come costo vivo, quindi 3,66%, più una commissione che ho calcolato tra il 15 e il 20% per l'ospite, in realtà questa percentuale varia di volta in volta, quindi non ho ben capito qual è la percentuale esatta. Quindi, da un ricavo lordo di 40€, vai a pagare le commissioni di Airbnb, pari a 1,46€. E in più l'ospite paga 7-8€ in più rispetto a quanto è il tuo ricavo. Inoltre, almeno qui a Bologna, non so in altre città come sia la situazione, l'ospite paga 2,50€ ogni giorno, quindi se resta una settimana, circa 15€ se ne vanno in questo modo. Teniamo i conti per notte, quindi facciamo 2,50€ di tassa di soggiorno pagata dall'ospite.
[5:01]Anche mettendo i costi di pulizia che l'ospite paga a me, le stesse condizioni si applicano, quindi stanza 40€, più 5€ di pulizia, Airbnb si prende il 3% più IVA di 45€ e poi applica la stessa percentuale sul 45€ di commissione all'ospite. Quindi, sostanzialmente, se mettiamo delle spese di pulizia a carico dell'ospite, è come mettere la stanza ad un prezzo più elevato. Infine, sul tuo ricavo lordo di 40€ per notte, dovrai pagare la cedolare secca, pari al 21%. Il 21% di 40€, non 40 meno i tuoi costi, va allo Stato sotto forma di imposta. Ricapitolando, quindi, l'ospite paga 50,50€ per una notte, i quali 9,50€, cioè circa il 19%, vanno ad Airbnb, lo Stato si prende 10,90€, quindi circa il 21,5%, giù di lì. E i restanti 30,14€ restano a te, ovvero il 59,6%, il 60%. Se le cose dovessero restare così, beh, 30€ a notte per 30 giorni significano un potenziale per stanza di 900€ al mese netti, quindi niente male. Il problema è che ci sono anche degli altri costi da considerare. Primo di tutto, fatemi parlare così, tu sei il tizio che mette il tuo tempo, le tue risorse e che paga qualsiasi tipo di spesa. Per risorse sto parlando del sostituire i panni, quindi lavare i panni, mettere a posto la stanza, i prodotti per la pulizia, ma parlo anche di spese relative al fatto che gli ospiti ovviamente si lavano, bene per loro, sfruttano gli elettrodomestici, utilizzano delle risorse come luce, acqua e gas, che in teoria dovrebbero essere coperte dal fatto che gli ospiti stanno pagando un immobile, una stanza dell'immobile per pernottare all'interno dell'immobile. Tenendo in considerazione tutto quanto, per essere leggermente conservativi ma non troppo, questa spesa ammonta a circa 15€ al giorno. Se pensate che questo dato sia troppo alto, provate Airbnb, fate i conti sulle vostre bollette e vedrete che questo dato non è assolutamente così alto rispetto alla realtà. Alla fine, dopo tutto questo lavoro, gli sbattimenti, le spese e tener traccia di tutto, ti restano 15€ al giorno e, sinceramente, almeno secondo me, non ne vale la pena. Se abbiamo una sola stanza, è così, magari scalando un po' l'attività, le cose potrebbero andare meglio, ma ovviamente, scalando i potenziali ricavi, scalano anche i potenziali sbattimenti, chiamiamoli così, i potenziali costi relativi a tempo impiegato e gestione di tutto il sistema. Con quei soldi poi, se magari hai acquistato l'immobile con un mutuo, come ho fatto io, se vuoi andare in pari, beh, buona fortuna, buona buona fortuna. Nel migliore dei casi, andresti in pari oppure avresti un guadagno di poche decine di euro ogni mese, nel migliore dei casi. Non c'è a queste condizioni il margine di sicurezza nell'investimento. Se le cose vanno bene, siamo al limite, se le cose vanno male, beh, perdiamo tanti soldi. Già solo queste considerazioni mi portano a sconsigliare Airbnb. Magari è come ho gestito io il tutto, magari non ho dato abbastanza tempo all'attività. Però mi sembra che i margini di miglioramento non siano così tanti. Oppure magari è come vedo io gli investimenti, qualcosa che dovrebbe piacerti fare, qualcosa che fa volare il tempo che utilizzi per le tue attività di investimento e non qualcosa che è un fastidio continuo. Come se non bastasse, già di per sé basta e avanza, il conto economico, ci sono anche delle considerazioni più pratiche nell'avere una camera affittata nel proprio appartamento. Ovviamente questo punto non vale se avete un appartamento libero che volete affittare e quindi questa considerazione magari non è applicabile in quel caso. Ma se avete una stanza nel vostro appartamento che volete sfruttare con Airbnb, considerate il fatto che state ospitando delle persone che non conoscete e che hanno delle abitudini alcune volte molto strane o molto particolari. Dico questo perché io personalmente nel giro di un mese, ho visto due scene che fanno ridere a posteriori perché non è successo niente di grave. Ma potenzialmente queste cose avrebbero potuto rovinare completamente la mia attività. Ne ho viste più di due, ma queste sono le due più eclatanti delle quali voglio e posso parlare all'interno di questo canale. La prima è che un ospite ha lasciato il gas acceso, non per tutta la notte perché fortunatamente mi sono accorto del fatto che il gas continuava ad andare, ma senza bruciare, quindi si sentiva puzza di gas nell'appartamento. Questo fatto di per sé avrebbe potuto compromettere non solo la mia attività, ma la mia vita e l'intero condominio, potenzialmente. Quindi facciamo attenzione perché ancora una volta non sappiamo chi stiamo portando in casa. Le persone basta che paghino dei soldi, non devono avere dei requisiti di qualche tipo, diciamo, funzionali di qualche tipo per essere ospitate, quindi fate attenzione. Altra scena per me, divertente, imbarazzante, voi chiamatela come volete, ma sicuramente non per la mia girl, un ospite ha portato in casa una signora che potete capire bene quale lavoro facesse e non sono stati molto privati nelle loro attività. Sì, è successo. Non sto scherzando. Inoltre, a parte queste persone che di funzionale avevano ben poco, c'è il fatto che il check-in flessibile è valutato molto dagli ospiti, positivamente se è flessibile, non positivamente se il check-in è rigido. E quindi il fatto di dover garantire un check-in flessibile significa dover avere disponibilità in ogni momento ad aprire la porta. E quindi significa limitare fortemente il proprio stile di vita. Come vedete, il fatto di avere delle persone in casa di per sé non è un problema, non è il problema la presenza. È che queste persone potrebbero non avere alcun interesse del fatto che assieme a loro ci sono anche altre persone che magari sono proprietari della casa. Tiriamo quindi le somme sul capitolo Airbnb e sulla mia esperienza, che si potrebbe riassumere con lavoriamo duramente per pagare l'attività di Airbnb e per contribuire alle casse dello Stato. Questo è come riassumo io tutta l'attività. Considerate che se avete un'attività professionale, addiritturara il ricavo che hai mostrate su Airbnb non sarà quello lordo, ma dovrà scontare l'IVA, quindi dovete ridurlo dell'IVA. E quindi tutta una serie di complicazioni che rendono, dal mio punto di vista, l'attività di Airbnb molto poco vantaggiosa. Ci sono delle soluzioni che potrebbero essere create e messe in atto da persone più coraggiose o più intraprendenti, quindi sto parlando della creazione di un proprio sito web che permette alle persone di prenotarsi, una volta magari che siete conosciuti su Airbnb, potete indirizzare le persone già venute sul sito web, se vogliono tornare, quindi eliminando di fatto i costi relativi ad Airbnb per entrambe le parti. Oppure c'è un metodo che viene proposto ogni tanto, che non ho sperimentato perché non mi interessa assolutamente, che è quello di affittare degli immobili di altre persone, pagare l'affitto e poi cercare un arbitraggio andando ad affittarlo su Airbnb con un ricavo maggiore rispetto all'affitto pagato dell'appartamento. Ci sono persone che potrebbero aver successo in questo modo. Io personalmente ho tante altre cose da fare, non voglio assolutamente organizzare una cosa di questo tipo. Per me che non ho intenzione di dedicare così tanto tempo a questa attività, che non è troppo stimolante, beh, non sono opzioni percorribili. Comunque, questa è la mia esperienza su Airbnb. Se hai dei commenti da fare o delle tue esperienze personali, molto divertenti o molto pericolose, fammelo sapere con un commento sotto il video. Il video finisce qui, grazie mille per aver guardato. Ci vediamo al prossimo video.
