[0:00]Merhaba ben Avukat Murat Tezcan. Bugün sizlere birçok ihtilafın ortaya çıktığı kat karşılığı inşaat sözleşmelerinden bahsedeceğim ama kat karşılığı inşaat sözleşmesinin genel hatlarından değil de daha çok uygulamaya yönelik kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde dikkat edilmesi gereken hususları madde madde açıklamaya çalışacağım.
[0:19]Tabii ki baştan şunu ifade etmem gerekir ki kat karşılığı inşaat sözleşmeleri hem çok büyük montanlı, büyük sözleşmeler ve birçok arsa payını ve müteahhitti etkileyen sözleşmelerdir ve çok teknik boyutu olan sözleşmelerdir.
[0:33]Bu nedenle bu sözleşmelerin uygulamadakinin aksine ki %90'ı maalesef sadece matbu noterdeki düzenleme sözleşmelerinden yararlanılarak yapılmaktadır.
[0:45]Mutlak surette avukat gözetiminde yapılmasını daha sonra yaşanacak tatsızlıklarla karşılaşmamak için bu sözleşmelerin mutlaka avukat nezdinde yapılmasını tavsiye ederim.
[0:56]Hemen aslına bakarsanız kat karşılığı inşaat sözleşmelerinden ya da arsa payı karşılığındaki şah sözleşmelerden bahsetmeye başlayalım ama burada aslına bakarsanız konuyu ikiye ayırmamız lazım.
[1:06]Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri yapılmadan önceki hazırlık aşamasında dikkat edilmesi gereken unsurlarla sözleşmenin yapılmasında ya da imzalanması süresince sözleşmesinin içinde bulunması gereken ya da olmasına dikkat etmemiz gereken madde hükümlerin neler olacağından bahsetmemiz lazım.
[1:25]Yani dolayısıyla önce bir hazırlık süreci daha sonra sözleşmenin imzalanması sürecindeki dikkat edilmesi gereken uzun hemen sözleşmenin hazırlık aşamasında dikkat edilmesi gereken unsurlarla başlayalım.
[1:46]Bunlardan birincisi imar durumunun çok iyi araştırılması gerekir. Taşınmazı taşınmazın imar durumu mutlak surette taşınmaz acaba imara uygun mu ya da müteahhidin öngördüğü bir biçimde inşaat yapılmasına uygun mu ya da tarafların anlaştığı inşaat alanı acaba belediyedeki gösterilen imar durumuyla örtüşüyor mu, örtüşmüyor mu diye öncesinde mutlak surette bir araştırmanın yapılması gerekiyor.
[2:13]Çünkü bazen taraflar belirli metrekareler üzerinde anlaşıyorlar. Belirli inşaat modelleri üzerinde anlaşıyorlar ama bu zeminde imar mevzuatında uygun olmadığı gerekçesiyle sözleşmelerin ilgili kısımları boşa çıkmış olabiliyor.
[2:30]Bundan kaynaklı ihtilaflar ortaya çıkıyor. İkinci durum ki aslında bununla da doğrudan bağlantılı olduğunu söyleyebiliriz. Uygulamada çok yapılmayan ama yapılması durumunda her iki tarafa da hem müteahhit tarafına hem de arsa sahibine büyük avantaj sağlayan Avan projelerin belediye tarafından sözleşme imzalanmadan önce onaylatılması, tasdiklendirimesi gerekir.
[2:51]Şimdi Avan proje nedir? Uygulamaya esas teşkil eden imar planlarına göre hazırlanmış projelerdir.
[2:59]Dolayısıyla aslında bunu bir taslak proje olarak düşünebiliriz ama bu taslak proje tabii ki resmi bir projedir. Bu projeyi siz müteahhite hazırlattırırsınız ve belediyeden bu projenin gerçekleşip gerçekleşmeyeceğini tasdiklenmesini isteyebilirsiniz.
[3:14]Eğer proje tasdik edilirse bu projeye uygun bir biçimde inşaatın yapılacağını söyleyebilirsiniz ya da inşaatın inşaat sözleşmesi kat karşı inşaat sözleşmesinde bunu ek haline getirebilirsiniz.
[3:26]Hemen akla şöyle bir soru geliyor. Bu Avan projenin hazırlanması belirli bir maliyettir.
[3:30]Bu maliyete müteahhit üstlenmek ister mi? Müteahhit böyle bir maliyeti karşılamak ister mi? Belki Avan projeyi belediye tasdik etmeyecek, onaylamayacak ya da Avan proje tasdik edilecek ama arsa sahibi bu sözleşmeyi imza etmekten imtina edecektir, çekinecektir.
[3:41]Niye ben böyle bir maliyete katlanayım müteahhit olarak diyebilir? Böyle bir düşünülebilir. Evet bu bir maliyettir ama bu maliyeti siz bir ön protokole bağlamak suretiyle yani Avan projenin belediyeden tasdik ettirilmesi sonrasında kat karşılığı inşaat sözleşmesinin imzalanacağını bir bir protokol haline getirebilirsiniz.
[4:06]Bu Avan projenin o protokolün eki yapabileceğiniz gibi yapılması planlanan kat karşılığı inşaat sözleşmesini de yine o protokolün eki haline getirip ve belirli cezai şartlar veya tazminat şartları hazırlayarak bu Avan projenin hazırlanmasını sağlayabilirsiniz.
[4:26]Bu da çok önemli anlaşmazlıkların baştan itibaren önüne geçeceğini hemen belirteyim. Bir üçüncü konu müteahhit şirketin araştırılması. Evet bu çok bilinen ama çok da fazla yapılmayan bir durumdur.
[4:38]Siz önemli bir taşınmazınızı üzerine inşaat yapması için bir müteahhite teslim ediyorsunuz, önemli vekaletnameler veriyorsunuz. Bundan kaynaklı bazı taahhütleri ya da yükümlülüklerin yerine getirmesi istiyorsunuz ama müteahhit ne bu koşulları yerine getirebilecek sermaye yapısına sahip ne de daha önce böyle bir birikimi var.
[4:57]Dolayısıyla burada çok ciddi sıkıntılarla karşılaşılabilir. Onun için mutlaka müteahhidin daha önceki yaptığı yapıların değerlendirilmesi, araştırılması gerekir.
[5:07]Müteahhit şirketi mutlaka sermaye yapısı değerlendirilmesi gerekir. Müteahhit şirkete açılmış bir icra takibinin olunup olunmadığı araştırılabilir ya da herhangi bir borç kaynağının olup olmadığı araştırılabilir.
[5:21]Bu gibi hususlar değerlendirildikten sonra siz eğer yeterince güveniyorsanız ilgili müteahhit şirkete arsanızı teslim edebilirsiniz. Bu araştırmanın yapılması da çok hayati. Bunun dışında taşınmazın üzerinde bir haciz ya da ipotek bulunmadan sözleşmenin yapılması müteahhit açısından da arsa sahibinin beklentilerinin gerçekleşmesi açısından da çok önemli.
[5:43]Çünkü her ne kadar ipotek veya hacizin bulunması taşınmaz üzerinde kat karşılığı inşaat sözleşmesini yapmaya engel değildir tabii ki ama terlerin gerçekleşmemesi ve bundan kaynaklı da inşaat ruhsatının alınamamasından kaynaklı inşaatın tesliminin yapılamaması, inşaat ruhsatının alınamaması gibi ya da geç teslimden kaynaklı birçok sorunla karşılaşılabiliyor.
[6:06]Onun için hem yargı içtihatlarımızda taşınmazın sorunsuz bir biçimde tesliminin zorunlu olması ve sürelerinin de buna bağlı belirleniyor olmasını da dikkate alırsanız bunun mutlak surette yapılması imzalanmasından önce çok ama çok önemlidir. Dikkat edilmesi gereken bir Evet kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin hazırlık aşamasında dikkat edilmesi gereken hususları böyle özetledikten sonra özellikle sözleşme aşamasına geldiğinizde yani sözleşmeyi artık imzalayacağınız noktada tabii ki sözleşmenin hazırlanmasında mutlak surette olmazsa olmaz bazı maddelere ihtiyacınız var.
[6:42]Bu maddelerden sırasıyla bahsedeceğim ama bazı özelliklerin de altını tekrar tekrar çizeceğim şimdiden söyleyeyim. Özellikle birinci aşama kat karşılığı inşaat sözleşmeleri bir satış vaadi, taşınmazın satış vadesinde içeren bir sözleşme olması sebebiyle mutlak surette noterde düzenlenmesi gereken bir sözleşme türüdür.
[7:05]Dolayısıyla aslında biz buna atipik karma tipli sözleşmeler diyoruz. Hem bir inşaat sözleşmesi içeren hem de satış vaadi içeren bir sözleşme olması sebebiyle karma tipli bu sözleşmenin mutlaka düzenleme şeklinde noterde yapılması gerekiyor.
[7:20]Burada altını çiziyorum düzenlemenin yani siz notere bir sözleşmeyi hazırlayıp getirip bunu onaylama şeklinde yapamıyorsunuz. Bu da bir geçerlilik şartını yerine getirmiyordur.
[7:30]Mutlaka noterde düzenleme şeklinde yapılmasının belirlenmesi lazım. Bu bir şekil şartıdır. Yine uygulamada çok sıklıkla görüyoruz özellikle taşrada birçok kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin normal adi yazılı sözleşmeler şeklinde yapıldığını ve bundan kaynaklı da uğalanacak zararların mutlak surette karşılanamadığını ya da çok büyük sıkıntılara neden olduğunu da söyleyelim eğer bu şekilde bir sözleşme yapmışsa ha bazen de şu gibi durumlarla da karşılaşabiliyoruz.
[8:32]Şekil şartına uyulmamış ama müteahhit taahhüt ettiği inşaatı yerine getirmiş. Burada artık devirleri talep ediyor arsa sahibinden. Arsa sahibi bazen şunu diyor işte bu sözleşmemiz geçersiz biz kendi aramızda yapmıştık. Dolayısıyla benim böyle bir taahhüdü yerine getirme zorunluluğum yoktur gibi bir durumla karşı karşıya kalabiliyoruz.
[8:55]Yargı içtihatlarından gördüğümüz somut uyuşmazlıklarda bu da tabii ki Medeni Kanunumuzun ikinci maddesindeki dürüstlük kuralına aykırı olacağı gerekçesiyle yargı içtihadında bunun kabul edilemeyeceğini her ne kadar sözleşmenin geçerlilik şartına uyulmamış olsa da bu sözleşmedeki hususlara uyulacağı noktasında birçok yargı içtihadımızda mevcut.
[9:15]Bunu da bir parantez olarak belirtelim. Bir ikinci önemli nokta inşaat ruhsatının alınacağı tarihin net olarak belirlenmesi gerekiyor.
[9:27]Burada da yine bir sözleşmelerde şöyle ise durumlarla karşılaşabiliyoruz. Bunlar da makuldür. Örneğin sözleşmenin imzalanmasından itibaren en çok şu ay içerisinde inşaat ruhsatı alınmalıdır gibi bir ifade geçerli olabileceği gibi bir takvim gününün belirlenmesi bu tür tereddütlerin ortadan kalkması için daha net bir ifade olabilecektir.
[9:46]Bunun da mutlak surette olması gerekiyor. Yine en çok tarafların yargı yoluna başvurmasına gerekçe olan husus inşaat süresinin net olarak belirlenmemiş olması.
[9:55]Yani siz sözleşmenizde mutlak surette inşaatın ne zaman teslim edileceğini hangi koşulların ne zaman teslim edildiği anlamına geldiğini belirlemeniz şunu hemen belirtelim tabii ki bazen bu sözleşmelerde teslim süreleri net olarak belirlenmiyor ya da hiç belirlenmiyor ama tabii ki burada da yine müteahhidin keyfi davranacağı anlamına gelmiyor.
[10:17]Mutlaka teslim sürelerinin eğer bu yargı yoluna başvurması durumunda benzer nitelikteki işlerin benzer iş kolunda çalışan müteahhitle ne kadar bir sürede yapılması gerekiyorsa onu bir makul süre olarak kabul ediyor yargı ve dolayısıyla bu makul sürenin aşılmasından kaynaklı tazminat taleplerini talep ediyor.
[10:36]Ama böyle bir tartışmanın içerisine girmek yerine siz bunu çok net bir biçimde ifade ederseniz sözleşmenin tesliminin hangi durumlarda ve ne takvim gününde olacağını belirlerseniz böyle bir tartışmanın içerisinde yer almazsınız.
[10:52]Bu gibi bir durumda da sözleşmenin teslim edilmemesi ya da inşaatın tüne uygun bir biçimde teslim edilmemesinden kaynaklı net bir takvim belirli net bir takvim gününü belirlediğiniz için müteahhiti temerrüde düşürmek için ihtar çekme zorunluluğunuzu ortadan kaldırırsınız.
[11:09]Yani net bir takvim günü olduğu için normalde borçlu olan tarafın ki bu sözleşmeler tam iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerdir yani müteahhidin de borçları, arsa sahibinin de borçları vardır. Borçlu olan tarafı temerrüde düşürmek için bir ihtar çekme zorunluluğunuzu ortadan kaldırırsınız.
[11:27]Bu da çok önemli bir nokta. Yine sözleşmelerde bazen müteahhitler bunu çok fazlasıyla talep ediyorlar haklı olarak çünkü öngörülemeyen durumlarla karşılaşabiliyorlar.
[11:36]Öngörülemeyen bir durumun oluşması durumunda ek sürelerin hangi durumlarda ve nasıl belirleneceğini de yine ayrıntılı olarak düzenlemek hem müteahhit hem de arsa sahibi açısından çok önemli bir durumdur.
[11:54]Ek sürelerin de belirlenmesini dikkat edilmesi gerekiyor. Yine ısrarla söyleyelim inşaatın teslim edilmesinden ne anlam ifade ettiğiniz de yine o teslim şartını belirlerken belirlemeniz lazım.
[12:04]Yani eğer inşaatın teslimini siz kat irtifakının tesis edilmesine bağlamışsanız kat irtifakının tesisiyle yeterli olacaktır ama olması gereken şey artık oturuğa tümüyle hazır olan iskan yani tüm şartların oluşacağı iskan ruhsatının alınacağı yani oturum belgesinin alınacağı tarihin teslim tarihi olarak belirlenmesi arsa sahiplerini koruyucu özellikte olacaktır.
[12:28]Evet bir başka dikkat edilmesi gereken husus da mücbir sebep konusu ki Covid-19 döneminde bu pandemi sürecinde bundan kaynaklı yüzlerce davanın açıldığını söyleyebilirim.
[12:41]Çünkü mücbir sebep sözleşmelerde sadece bu arsa payı karşılığındaki inşaat sözleşmelerinde değil birçok sözleşmede oldukça muğlak bir biçimde ifade ediliyor.
[12:50]Bazen hiç önemsenmiyor mücbir sebeplerin sanki hiç gerçekleşmeyeceği düşüncesiyle ve dolayısıyla ayrıntılı bir biçimde mücbir sebepler net bir biçimde ifade edilerek sözleşmenizde yer alması yoruma kapatılıyor olması gerekiyor mümkün olduğunca.
[13:08]Dolayısıyla siz eğer açık bir alan bırakmışsanız mücbir sebepten kaynaklanan da bazı taleplere de karşılaşabileceğinizi öngörmeniz gerekiyor. Bunun dışında inşaata konu olan taşınmazın yani inşaat alanının ya da inşaat bağımsız bölümlerinin net ve brüt metrekarelerinin ne anlam ifade ettiğini de yine özellikle sözleşmemizin tanımlar kısmında mutlak surette yer almasını gerektiğini söyleyeyim.
[13:37]Çünkü bundan kaynaklı da yüzlerce dava olduğunu belirtmekte hiçbir beis yok çünkü müteahhidin anladığı net metrekare ile vatandaşın anladığı net metrekare birbirinden farklı olabiliyor.
[13:49]Çünkü bazen brüt metrekarelerin belirlenmesinde vatandaş balkonları falan dahil ederek bunun brüt metrekare olduğundan bahsederken müteahhit hayır sosyal donatı alanlarının otoparkların sığınakların da brüt alanlara dahil edilmesi gerektiğinden bahiste anlaşmazlıklar yaşanabiliyor.
[14:07]Bu tür anlaşmazlıklarla karşılaşmamak için net metrekare mi brüt metrekare mi olduğu açıkça belirtilmeli bunların da hangi tanımları dahil edildiğini mutlak surette sözleşmenin tanımlar kısmında açıklanması gerekiyor.
[14:22]Yine aynı şekilde eksik metrekare inşa durumunda ki bu da sıklıkla olabiliyor mesela sizin 130 metrekarelik bağımsız bölüm alacağınız söylenmesine rağmen 120 metrekare net metrekarelerden ya da brüt metrekarelerden bahsedebiliriz.
[14:38]Sözleşmenin durumuna göre değişebilir böylesi bir durumda eğer eksik bir metrekare inşa edilmişse bundan kaynaklı da her eksik metrekare için bir cezai şartın öngörülmesi de arsa sahiplerini güvence altına alacak önemli bir düzenleme olacaktır.
[14:53]Bunun dışında bir başka madde de tabii ki sözleşmenin ekinde yer alması gereken teknik şartname bağımsız bölüm paylaşım krokisi ya da kat planlarının mutlak surette sözleşmenin eki haline getirilmesi gerekiyor.
[15:09]Uygulamada teknik şartnamenin çok olduğu ama bu teknik şartnamelerin de oldukça yetersiz olduğunu belirtmekte hiçbir sakınca yok çünkü ayrıntılı hazırlanmıyor.
[15:19]Yine bazı matbu teknik şartnameler alınıp sözleşmenin eki haline getiriliyor ve ondan sonra da arsa sahipleri inşaat yapılıp bitirildikten sonra ya a bu böyle olmayacaktı şöyle olmayacaktı biz sözlü olarak böyle konuşmuştuk şeklinde ifadelerle yakılabiliyorlar ama her şey tabii ki yazılı olmalı.
[15:35]Sözleşmede ne varsa onu yapmalı ya da bir yargı konusu edildiğinde ancak o dikkate alınmalıdır. Bu şartnamelerde yani malzemelerin ne kullanılacağı hangi malzemelerin nasıl kullanılacağı gibi hususların mutlaka ek halinde sözleşmenin eki haline getirilmesi lazım.
[15:53]Yine kat paylaşım planlarının hangi bağımsız bölümün kime verileceğinin de yine sözleşmenin eki haline getirilmesi gerekiyor.
[16:01]Bunun bir kroki halinde örneğin binanın çiziminin bir kroki halinde oluşması buradaki kat bağımsız bölümlerinin açıkça belirtilmesi ve onun kime ait olacağının da yine o kat paylaşım planında belirlenmesi de yine çok faydalı olacaktır.
[24:02]Bir başka husus ki bu da yine arsa sahiplerinin gözünden kaçtığını düşündüğüm bir husustur. Eğer siz müteahhit şirkete güvenerek bu işe girişiyorsanız ve müteahhit şirketin işi bizzat yapacağını öngörerek işi teslim ediyorsanız tabii ki hep onunla muhatap olmak istersiniz ama bazı durumlarda şirketin istidar alması gibi işi şirketin devredilmesi gibi durumlarda o zaman muhatap değişebilir.
[24:28]Siz eğer işin bizzat o müteahhit tarafından yapılmasını istiyorsanız ya da bu gibi durumların gerçekleşmesinde yani şirketin devrinin ortak alınmasının ya da sözleşmeyi devretmesi gibi durumların gerçekleşmesinde hangi koşulları öngörüyorsanız bunu da mutlaka yer gerekiyor.
[24:45]Örneğin sözleşmeyi devrederek sizi başka bir müteahhitle karşı karşıya bırakıyorsa bunu yasaklamanızı tavsiye edebilirim. Çünkü çok önemli bir noktadır.
[24:55]Çünkü siz biraz önce ifade ettiğim gibi siz o müteahhiti araştırdınız ve o müteahhidin bu işi düzgün yapacağını düşündüğünüz için bu sözleşmeyi akdettiniz ama sözleşmenin devrine yönelik bir yasak getirmemişseniz bunu rahatlıkla yapılabilir ve bu durumda da farklı kişilerle muhatap olma şansınız ya da şanssızlığınız söz konusu olabilir. Son olarak yine hazırlanacak sözleşmelerde ortak olarak bırakılan bağımsız bölümlerin de net bir biçimde paylaşımının belirlenmesi gerekiyor.
[25:25]Uygulamada çoğu zaman altta bulunan dükkanların ortak alan ortak paylaşıma konu olan bağımsız bölümleri olarak bırakıldığını görüyoruz ama burada da net metrekareler belirlenmediği için birçok davanın açıldığını gözlemleyebiliyoruz.
[25:44]Bu davaların da açılmaması için yine sizin buna da dikkat etmeniz gerekiyor. Evet kat karşılığı inşaat sözleşmeleri gibi oldukça teknik ve kapsamlı bir sözleşmede dikkat edilmesi gerektiğini düşündüğüm hususları özetlemeye sizin dikkatinize çekmeye çalıştım.
[26:04]Umarım faydalı olmuştur. Bir başka videoda görüşmek üzere. Özellikle videoları beğeniyorsanız beğenmeyi ve kanala da abone olmayı unutmayın.
[26:10]Bu videoları daha fazla sizlerle paylaşabilmem için bir fırsat olacaktır. Teşekkürler.
