[0:00]W TYM WYWIADZIE... Jak wygląda sama umowa najmu okazjonalnego? Wymieńmy może w punktach, co tam się powinno znaleźć, co może się znaleźć. A jeśli właściciel takiej nieruchomości, lokalu, do którego miałby być najemca ewentualnie eksmitowany, wycofał zgodę lub utracił tytuł do niej, co wtedy? to dokument, który pozwala komornikowi szybciej rozpocząć procedurę usuwania takiego niechcianego lokatora z naszego mieszkania. A co się dzieje, jeśli z jednej strony zawieram umowę zwykłą, z drugiej strony najmu okazjonalnego, ale najemca przestaje płacić? Jaka, jaka jest procedura później w jednym i w drugim przypadku? W obu tych przypadkach, ustawodawca dał najemcy możliwość niepłacenia przez trzy okresy płatności. Znam sytuacje osób, które potrafią kilka lat czekać na sam prawomocny wyrok nakazujący eksmisję. Nie ma w Polsce eksmisji na bruk. Nie można człowieka wystawić z meblami, z rzeczami na ulicę i powiedzieć, radź sobie sam. Powinien taką osobę eksmitować do noclegowni. Dzień dobry, widzowie. Dziś porozmawiamy o tym, jak w sposób legalny zabezpieczyć się przed nieuczciwymi lokatorami. A ponieważ wielu inwestorów i właścicieli mieszkań, którzy zaparkowali swoje oszczędności w nieruchomościach na wynajem, zmaga się z tym problemem. I z nami dzisiaj Michał Łukaszewski. Dzień dobry. Firmy zajmującej się świadczeniem adresu do wskazania przy umowie najmu okazjonalnego. Tak jest. Tak to możemy ująć. Dobra, Michale, przede wszystkim pierwsze pytanie: wytłumacz, proszę, jak dziesięciolatkowi czym jest najem okazjonalny? Najem okazjonalny jest specjalnym rodzajem umowy, którą właściciel może zawrzeć ze swoimi najemcami. Jest to rodzaj umowy, który został wprowadzony w 2010 roku do polskiego systemu prawnego, który miał za zadanie trochę bardziej zabezpieczyć właściciela właśnie przed sytuacjami, w których najemca przestaje płacić, nie chce się wyprowadzić. A jak wygląda sama umowa najmu okazjonalnego? Wymieńmy może w punktach, co tam się powinno znaleźć, co może się znaleźć. Przede wszystkim jest to umowa, która wymaga formy pisemnej, pod rygorem nieważności. Nie możemy sobie ustnie tej umowy zawrzeć, musimy ją spisać, spisać treść, spisać warunki, wszystkie postanowienia. Jest to umowa, która różni się od zwykłej umowy najmu, ponieważ najemca musi dostarczyć właścicielowi trzy obligatoryjne załączniki do tej umowy. Najważniejszym z nich jest rygor w formie aktu notarialnego, w którym poddaje się po prostu dobrowolnie egzekucji, wprost z tego aktu i zezwala po prostu na eksmisję. Jest to dokument, który pozwala komornikowi szybciej rozpocząć procedurę usuwania takiego niechcianego lokatora z naszego mieszkania. Kolejnym załącznikiem jest wskazanie innego lokalu. Najemca musi wskazać lokal na terenie naszego kraju, pod który w razie czego komornik będzie mógł taką eksmisję przeprowadzić. I trzeci załącznik to jest oświadczenie właściciela tego lokalu, który wskazał najemca w punkcie wyżej, że wyrażając zgodę na to, że w razie gdyby ten konkretny najemca do tej sytuacji doprowadził, faktycznie zgodzi się na to, żeby ten najemca w tym lokalu po prostu zamieszkał. I taka umowa musi być spisana u notariusza? Nie, umowa wymaga formy pisemnej, natomiast formy aktu notarialnego wymaga tylko ten pierwszy załącznik, który przed chwilą sobie omówiliśmy, czyli rygor. Po podpisaniu umowy najemca idzie do kancelarii notarialnej i tam notariusz sporządza rygor w formie aktu, który jest tym załącznikiem. A jak zweryfikować ten adres, który dostarcza najemca, czy właściciel tego mieszkania, które wskazuje najemca, musi być obecny podczas podpisywania umowy, czy u notariusza? Jest to opcja, którą ustawodawca przewidział w ustawie. Zostało to ujęte w taki sposób, że na żądanie wynajmującego, czyli właściciela nieruchomości, w której ma mieszkać nasz potencjalny najemca, właściciel tej nieruchomości trzeciej, którą wskazuje najemca, powinien udać się do kancelarii notarialnej i podpis pod tym oświadczeniem złożyć w obecności notariusza. Tak naprawdę jest to jedyna możliwa weryfikacja, żebyśmy mieli pewność, że Jan Kowalski, który jest właścicielem mieszkania przykładowo w Rzeszowie i zgadza się na to, żeby nasz najemca został tam eksmitowany, mieć pewność, że on ten podpis złożył pod pod tym oświadczeniem i tylko notariusz w tej jest w stanie to zweryfikować. Czy każdy najemca może podpisać taką umowę? Umowę najmu okazjonalnego może podpisać najemca, który będzie zaspokajał swoje potrzeby mieszkaniowe. Jest to forma umowy skierowana przede wszystkim do osób fizycznych, które w tym lokalu mieszkalnym będą realizować swoje codzienne życie, tak? Takie umowy nie może zawrzeć najemca, który na przykład jest spółką, firmą, który wynajmuje mieszkanie dla swoich pracowników, tak? Tutaj akurat przy tym rodzaju najemcy ta forma nie będzie miała zastosowania. A co się dzieje, jeśli z jednej strony zawieram umowę zwykłą, z drugiej strony najmu okazjonalnego, ale najemca przestaje płacić? Jaka, jaka jest procedura później w jednym i w drugim przypadku? Jeżeli mówimy o umowie najmu zwykłego i okazjonalnego, to w obu tych przypadkach ustawodawca dał najemcy możliwość niepłacenia przez trzy okresy płatności. Tu i tu w zasadzie nie możemy tego zmienić. Kolejnym krokiem właściciela jest wezwanie tego najemcy po tych trzech okresach niepłacenia do uregulowania wszystkich bieżących i zaległych należności z takim zastrzeżeniem, że jeżeli tego nie zrobi, to kolejny miesiąc będzie miesiącem wypowiedzenia. I tu mówimy na razie o ścieżce dla obu tych trybów. Dokładnie tak. Jeżeli najemca po czwartym miesiącu nie ureguluje swoich należności, piąty miesiąc jest miesiącem wypowiedzenia i w tym momencie, zgodnie z ustawą, umowa jest skutecznie zakończona, tak? Przyszły te przesłanki, które pozwoliły tą umowę wypowiedzieć. No i w tym momencie, w przypadku, kiedy mamy zwykłą umowę najmu, tak naprawdę zaczynają się największe schody, bo żeby takiego najemcę w ogóle ruszyć z tego mieszkania, żeby komornik zaczął w ogóle działać, musimy mieć prawomocne postanowienie sądu nakazujące eksmisję. Jak sądy działają w Polsce, wszyscy wiemy, wiemy, że są to miesiące czekania na pierwszą rozprawę. Jak dobrze pójdzie. A jeżeli nasz lokator ma bystrego prawnika, który będzie potrafił lawirować zwolnieniami, przesunięciami terminów i tak dalej, to może się okazać, że na ten prawomocny wyrok poczekamy nawet nie kilka miesięcy, a kilkanaście albo kilkadziesiąt miesięcy, tak? Znam sytuację osób, które potrafią kilka lat czekać na sam prawomocny wyrok nakazujący eksmisję. Najemca w międzyczasie mieszka, właściciel musi płacić rachunki. Dokładnie tak. Chyba że były przepisane na najemcę. Natomiast czynsz taki do wspólnoty mieszkaniowej, spółdzielni zawsze gdzieś tam jest po stronie właściciela, więc wiadomo, że to jest dług, który gdzieś tam cały czas narasta, tak? Więc warto go regulować na bieżąco, żeby się nagle nie okazać, że to zadłużenie idzie w dziesiątki tysięcy złotych. Jeżeli po trzech latach, przykładowo, dostajemy prawomocne postanowienie sądu nakazujące eksmisję, może się zdarzyć, że sąd z automatu zbada, czy nasz najemca nie podlega pod ustawę w taki sposób, że należy mu się jeszcze lokal socjalny od gminy, czyli miejsce, do którego w razie czego będzie komornik mógł eksmitować. Bo nie można eksmitować na bruk. Nie ma w Polsce eksmisji na bruk. Nie można człowieka wystawić z meblami, z rzeczami na ulicę i powiedzieć, radź sobie sam. Tak, tego właśnie zakazała ustawa o ochronie praw lokatorów. W związku z czym, jeżeli sąd sprawdzi, że zweryfikuje, zbada, że faktycznie jest to najemca z tej grupy wymienionej w ustawie i nadaje się tutaj żeby wrzucić go w kolejkę oczekiwania na lokal socjalny, no to komornik eksmisję wstrzyma dopóki gmina nie wskaże lokalu socjalnego. Czyli najemca nadal czeka w tym lokalu? W tym lokalu czeka, aż gmina wskaże, dokładnie tak. W momencie, kiedy obowiązek zapewnienia lokalu socjalnego jest przerzucony na gminę, gmina, jeżeli go nie dostarcza, ma obowiązek płacić odszkodowanie za to i gminy generalnie wolą płacić odszkodowanie za niedostarczenie lokalu socjalnego, niż budować osiedla mieszkań z mieszkaniami socjalnymi, tak?
[8:31]Więc generalnie musimy się liczyć z tym, że te kolejki oczekujących są naprawdę długie. Znamy osoby, które po 10 lat czekają na sam lokal socjalny, który ma wskazać gmina. W jednym z reportaży uwagi TVN-u była informacja, że kolejka oczekujących w samej Łodzi wynosi około 4000 rodzin. Więc myślę, że trafiając na koniec takiej kolejki trochę się na ten lokal poczeka. Tak jest w przypadku umowy najmu zwykłego. W przypadku najmu okazjonalnego ta ścieżka jest dużo szybsza. Nie mówimy tutaj o tym, że to jest to się dzieje ad hoc od razu odzyskujemy Dziś, jutro. Dziś, jutro. Jest to też kwestia kilku miesięcy, ale nie kilku lat. Ustawodawca też określił w tym momencie, że najemca może trzy okresy nie płacić, mamy miesięczny okres na przywołanie go do porządku z zastrzeżeniem, że piąty będzie miesiącem wypowiedzenia. Jeżeli nie płaci, to w tym momencie umowa jest skutecznie rozwiązana. I tutaj ustawodawca też określił ścieżkę proceduralną, w jaki sposób to się musi odbyć, żeby tą eksmisję móc przeprowadzić. Właściciel powinien takiemu najemcy wysłać żądanie opróżnienia lokalu, wskazać dać mu siedem dni na opróżnienie tego lokalu, jeżeli tego nie zrobi, to wtedy może złożyć do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, który wcześniej oczywiście najemca mu przedłożył.
[9:50]I po uzyskaniu tej klauzuli trwa to teoretycznie niezwłocznie, w praktyce miesiąc, może dwa, można złożyć do komornika wniosek o wszczęcie tej procedury opróżnienia lokalu, ponieważ mamy adres, pod który w razie czego tego najemcę można eksmitować. I ta procedura przy dobrych wiatrach trwa od 6 do 9 miesięcy. Po tym czasie jesteśmy w stanie odzyskać lokal, przejąć klucze z powrotem. Komornik powinien tego człowieka. Weksmitować. Gdzie go eksmituje, skoro nie ma też eksmisji na bruk? Do tego lokalu wskazanego przez najemcę. Wcześniej, także. Wcześniej, przed podpisaniem umowy, najemca po prostu wskazał ten lokal do potencjalnego, potencjalnej przeprowadzki. Jak wygląda procedura podpisania takiej umowy? Tak krok po kroku, jakbyśmy przeszli. Przede wszystkim musimy znaleźć najemcę, z którym chcemy współpracować. Jeżeli zweryfikujemy go na podstawie swoich narzędzi, wiedzy, różnych ankiet, które gdzieś tam mamy, czasami intuicji, czasami spojrzenia głęboko w oczy. I zdecydujemy, że akurat z tym najemcą chcemy tą współpracę nawiązać, no to w tym momencie przystępujemy do samego podpisania umowy najmu okazjonalnego. Wzory umów najlepiej jakby były przygotowane albo przez licencjonowanego pośrednika, albo przez prawnika. Nie z internetu. Nie z internetu, w internecie krążą różne wzory, różne pułapki, które gdzieś tam się znajdują, czasami zapis, który gdzieś tam jest fajnie brzmiący, pojawia się w takiej umowie trzy razy na przykład, tak? No bo wiadomo, że jak coś fajnie brzmi, to można to wrzucić kilka razy, będzie bardziej dobitnie. Mocniejsza umowa. Mocniejsza umowa, dokładnie tak. Jeżeli będziemy mieli taki dobry, sprawdzony projekt umowy najmu okazjonalnego, wtedy zapraszamy najemcę do podpisania takiej umowy. Nie przekazujemy mu jeszcze kluczy, ponieważ następuje jeszcze kilka kroków po tym, po samej po samym podpisaniu umowy. Ja za współpracuję ze swoimi klientami, bo jestem też pośrednikiem w obrocie nieruchomościami i podpisujemy takie umowy. W naszych umowach jest warunek zawieszający, że ta umowa wchodzi w życie dopiero wtedy, jak najemca przedłoży wszystkie wymagane ustawą załączniki i wpłaci kwotę kaucji, tak? Do tego czasu generalnie właściciel cały czas trzyma u klucze w ręku. Protokół nie zawsze odbiorczy nie jest podpisany. Umowa jeszcze nie wchodzi w życie. Umowa jeszcze nie wchodzi w życie, bo są warunki, które to regulują. No i w tym momencie dajemy sobie, powiedzmy, siedem dni na to, żeby najemca faktycznie zorganizował wszystkie, wszystkie dokumenty. Czyli kancelaria notarialna, zgoda właściciela innego lokalu, wskazanie tego lokalu jako dokument dodatkowy, wizyta w kancelarii i dopiero po wyjściu z kancelarii notarialnej umawiamy się na protokół zdawczo-odbiorczy i przekazanie kluczy. Dobra, i teraz ten lokal do eksmisji ewentualnej. Kto go wskazuje? Co to za lokal może być? Generalnie lokal musi znajdować się na terenie naszego kraju. To jest jedyny wymóg, tak naprawdę, który gdzieś tam komornicy, którego komornicy sobie życzą, no bo nie przeprowadzają eksmisji za granicę. W przypadku umowy najmu okazjonalnego, w przeciwieństwie do umowy najmu zwykłego, nie obowiązuje zasada terytorialności. Na czym polega ta zasada w przypadku umowy najmu zwykłego? Jeżeli mamy najemcę, który nie chce się wyprowadzić i sąd nakazuje eksmisję takiego człowieka, to w tym momencie eksmisję można przeprowadzić tylko do lokalu, który znajduje się na terenie gminy, gdzie znajduje się wynajmowana nieruchomość, lub bądź powiatu ościennego. Dalej, zgodnie z ustawą, eksmitować nie można. A w przypadku umowy najmu okazjonalnego ta zasada terytorialności nie obowiązuje. To też jest duży plus, ponieważ najemca, przykładowo, który wynajmuje mieszkanie w Szczecinie, może spokojnie wskazać adres do eksmisji swojej babci w Rzeszowie. I odległościowo, wiadomo, że jest to cała Polska, setki kilometrów, natomiast jest to prawnie wskazany lokal do ewentualnej eksmisji, jeżeli babcia oczywiście się zgodzi. Czy to musi być lokal mieszkalny? Tak, ustawa mówi, że musi to być lokal spełniający nadający się do do mieszkania. Nie może być garaż, nie może być jakieś podziemie, piwnica, nie wiem, lepianka gdzieś na na Rodosie, tak? No generalnie to musi być lokal. Wolałem uściślić, bo w Polsce różnie bywa, ludzie lubią kreatywnie podchodzić do tego typu rzeczy. A jeśli właściciel takiej nieruchomości, lokalu, do którego miałby być najemca ewentualnie eksmitowany, wycofał zgodę lub utracił tytuł do niej, co wtedy? Ustawodawca to przewidział. Bo różne sytuacje są w życiu, taki właściciel może umrzeć, może nieruchomość sprzedać. Spadkobierców nie obowiązuje już wtedy to oświadczenie, że ten najemca będzie tutaj eksmitowany, mogą po prostu lokal sprzedać i zrobić z pieniędzmi co chcą. Ustawodawca przewidział taką sytuację i zobowiązał najemcę, że jeżeli faktycznie do niej dojdzie, ten ma 21 dni na to, żeby wskazać inny adres na terenie naszego kraju, do którego w razie czego będzie eksmitowany i przedłoży właścicielowi wynajmowanej nieruchomości nowe oświadczenie i zgodę na to, że eksmisja może zostać przeprowadzona. Jeżeli najemca tego nie zrobi, właściciel ma siedmiodniowy okres wypowiedzenia takiej umowy. Może po prostu ją zakończyć. Natomiast bardzo często zdarza się tak, że właściciel o tej sytuacji dowiaduje się dopiero na samym końcu, kiedy komornik ewentualnie dzwoni i pyta, czy lokal jest aktualny, czy można przeprowadzić eksmisję, okazuje się, że nie, babcia zmarła niestety już wiele miesięcy temu, lokalu nie ma, został dawno sprzedany. No i co wtedy? Teoretycznie jest furtka tutaj, ponieważ ustawa mówi, że jeżeli takiego człowieka z najmu okazjonalnego nie można eksmitować pod adres, który wskazał wcześniej, komornik powinien taką osobę eksmitować do noclegowni. Jest to rozwiązanie, natomiast bardzo rzadko stosowane, ponieważ no jest szereg punktów, które gdzieś tam przemawiają przeciwko akurat takiej, takiemu postępowaniu. Nie każda gmina posiada noclegownie, bo to musi być gmina na terenie miasta, noclegownia na terenie gminy, gdzie znajduje się wynajmowana nieruchomość, nie każdy komornik będzie chciał taką eksmisję przeprowadzić do noclegowni. Nie każda noclegownia przyjmuje małoletnich. Jak mamy osobę z dziećmi, no to wiadomo, że nie zawsze taką małoletniego jesteśmy w stanie w noclegowni umieścić, wtedy już wchodzi inna procedura, prawdopodobnie umieszczenie w jakimś innym ośrodku, który będzie mógł zapewnić małoletniemu możliwość egzystencji, tak? Znam jedną osobę, która po prostu taką eksmisję przeprowadziła. Najemcą był samotny mężczyzna, który mieszkał w mieszkaniu bez rodziny, bez dzieci i faktycznie komornik o godzinie 19:00, bo wtedy noclegownia się otwiera, pojawił się, zebrał jego rzeczy i po prostu go do tej noclegowni weksmitował. Także jest to na pewno ścieżka, którą można podążyć, natomiast nie każdy się tego podejmie. A mówisz zebrał, w sensie, że zebrał jego rzeczy. A jego nie było wtedy? Nie, był, był. On po prostu wyprowadził go razem z jego rzeczami. A, okej, czyli dobrowolnie, bo rozumiem, że mogły być różne sytuacje, no bo to jest jakaś dramatyczna jest trochę sytuacja. Wiadomo, że są to bardzo często trafiają nam się obrońcy uciskanych lokatorów. Jest pikieta pod klatką, która nie pozwala wejść policji, nie pozwala wejść komornikowi. Są organizacje, które bronią tego typu tego typu zachowań. Znaczy uściślijmy, że chodzi o obronę osób, które nie płaciły za ten lokal, czy mieszkały na czyjś koszt, tak, żeby nie było tak, że Okej, a jeszcze mam pytanie, bo mówiłeś, że właśnie, że osoby małoletnie, że nie mogą być odstawione do noclegowni, eksmitowane do noclegowni. Czy najem okazjonalny, umowa najmu okazjonalnego dopuszcza eksmisję, na przykład w okresie tym ochronnym, który, którego, w którym zabrania tego umowa zwykła? Dokładnie tak. Tutaj działa artykuł 19E ustawy o ochronie praw lokatorów, który wyłącza działanie większości zapisów ustawy o ochronie praw lokatorów w przypadku najmu okazjonalnego pod warunkiem, że taka umowa zostanie zgłoszona w ciągu 14 dni do właściwego naczelnika Urzędu Skarbowego i fakt podpisania, tak? Więc jest to naprawdę obligatoryjna czynność, którą właściciel musi zrobić, nie może o niej zapomnieć, bo nawet jeżeli by to zrobił 15 dnia albo zapomniał w ogóle, to pomimo, że ma wszystkie załączniki, ma fajną treść, to wszystko nie zadziała, bo nie ma tego zgłoszenia w określonym.
[20:00]I to jest umowa zwykła wtedy. Zmienia się po prostu w umowę zwykłą. A jeśli chodzi o te zapisy abuzywne, to tak jak mówiłeś, one są po prostu wyłączane, ale umowa najmu okazjonalnego nadal obowiązuje. Dokładnie tak. To gdzie wy jako firma albo specjalizujecie się w dostarczaniu takich lokali i adresów, gdzie wy macie te lokale, co to są za lokale? Generalnie cała idea pojawiła się w momencie, kiedy właściciele zaczęli żądać podpisywania umów najmu okazjonalnego, właśnie przestraszeni sytuacjami, które gdzieś tam były prezentowane w programach typu Uwaga, Interwencja, Sprawa dla Reportera.
[20:38]Te sprawy pokazywały, w jaki sposób zachowują się najemcy, pokazywały w jaki sposób naciągają prawo na swoją korzyść. W jaki sposób właściciele mają związane ręce, nie mogąc w zasadzie ich ruszyć latami. No bo jeszcze tylko dodajmy, nie można wyłączyć prądu, wody, najemcy. To są to wszystkie, są to wszystkie czynności niezgodne z prawem, podchodzące pod kodeks karny i właściciel w zasadzie za takie skuteczne utrudnianie najemcy korzystania z lokalu może trafić do więzienia na. Wymiana zamków i tak dalej, to jest nielegalne, mimo że najemca nie płaci. Są to gdzieś porady ekspertów, którzy gdzieś tam takie rozwiązania stosują, natomiast wiadomo, że jeżeli sprawa trafiałaby do sądu, one są po prostu nie do obrony. To gdzie są te lokale? Jakie to są lokale? Generalnie sam pomysł stworzenia usługi i zapewnienia tych lokali powstał z potrzeby. Ja też jestem pośrednikiem, jak powiedziałem, prowadzę biuro nieruchomości, świadczymy usługi pośrednictwa w wynajmie. No i w momencie, kiedy to była połowa poprzedniej dekady, gdzieś zaczęliśmy namawiać właścicieli do tego, żeby faktycznie te umowy najmu okazjonalnego były zawierane, bo początkowo były traktowane bardzo pomocoszeru. Właściciele nie wiedzieli, czy to działa, czy to stosować, nie stosować, ale właśnie programy właśnie typu interwencja, sprawa reportera pokazały, że warto mimo wszystko zabezpieczyć tą umowę trochę bardziej. My też namawialiśmy właścicieli do tego, żeby takie umowy właśnie zawierali z najemcami. No i okazywało się, że mieliśmy fajnego najemcę, natomiast okazywało się, że z jakiś przyczyn losowych, życiowych, no nie ma możliwości wskazania adresu na terenie naszego kraju, pod który w razie czego tak eksmisja mogłaby zostać przeprowadzona. Chociaż w ogóle nie zamierzał do niej doprowadzać, tak? To miała osoba, która miała mieszkać spokojnie, płacić, była wypłacalna, uczciwa, natomiast tego adresu po prostu nie było, tak? No i w związku z tym, żeby gdzieś pomóc takim osobom, które tego adresu wskazać nie mogą, właśnie stworzyliśmy naszą usługę okazjonalne info. I jako spółka nabyliśmy lokale na terenie naszego kraju. Są to lokale mieszkalne, zarządzane przez wspólnoty, spółdzielnie mieszkaniowe. My je nam co dzień co miesiąc opłacamy, utrzymujemy i są to lokale, które stoją puste, nie wynajmujemy ich i one generalnie czekają jako w gotowości, żeby przyjąć ewentualnie nieuczciwego lokatora. Czyli to są prawdziwe adresy, bo krążą też mity, że firmy oferujące takie adresy, to to są wirtualne adresy i tam nie ma. Nie, tutaj jak najbardziej jest to zweryfikowane i sprawdzone. Na naszych oświadczeniach pojawia się numer księgi wieczystej, którą można zweryfikować na stronach Ministerstwa Sprawiedliwości, wpisując ten numer w odpowiedniej wyszukiwarce. W dziale drugim ksiąg wieczystych zawsze widnieje nasza spółka jako właściciel, natomiast wszystkie dokumenty są zawsze podpisywane przez osobę ujawnioną w KRS-ie, czyli jest to w 100% zweryfikowalne, zweryfikowane i sprawdzone rozwiązanie dla osób, które muszą po prostu z takiego rozwiązania skorzystać. I co ciekawe, o ile usługa początkowo powstała dla najemców, w sytuacji, w której nie mieli możliwości wskazania tego adresu z różnych przyczyn, bo nie mieli kogo poprosić, bo byli z kimś pokłóceni, bo nie chcieli mieć długu wdzięczności, albo na przykład byli obcokrajowcami, którzy przyjeżdżali do Polski pracować, chcieli tu legalnie mieszkać, załatwić sobie stały pobyt, tak? I nagle okazywało się, że właściciel wymaga najmu okazjonalnego, a adres gdzieś wskazany, nie wiem, pod Mińskiem, Kijowem czy Berlinem nie może być wskazany jako ten do potencjalnej eksmisji. Więc takie osoby też są naszymi klientami. I o ile ta usługa powstała początkowo dla najemców, w sytuacji, kiedy nie mają możliwości wskazania tego adresu, zauważyliśmy, że z czasem właściciele zwracają się do nas sami, woląc nasz adres do potencjalnej eksmisji, niż taki, który najemca wskazuje babci, cioci albo koledzy, tak?
[24:36]Traktując po prostu to jako dużo bardziej wiarygodne rozwiązanie, bo właściciele też wiedzą, że adres wskazany przez najemcę jest najsłabszym ogniwem tego tej umowy najmu okazjonalnego, że ten adres może w każdej chwili zniknąć, właściciel może się wycofać, mieszkanie może zostać sprzedane, albo chociażby właściciel może umrzeć, tak? Natomiast tutaj mamy sytuację, gdzie działamy od stycznia 2017 roku, czyli już ponad osiem lat. I do tej pory wszystkie nasze oświadczenia zawsze były w 100% wypełniane, zrealizowane, umowy się kończyły, a jak na razie do tej pory żaden najemca nigdy nie chciał się przekonać, jak się u nas mieszka. Czyli nigdy nie mieliście? To poczekaj, gdzie są w ogóle te nieruchomości? Nasze nieruchomości są przede wszystkim w mało atrakcyjnych miejscach w Polsce. A, czyli to jest ten klucz, tak, że nikt się nie przeniósł jeszcze. Takich, gdzie generalnie nie ma co robić, nie ma perspektyw. Są to mieszkania przy granicy z Ukrainą, Białorusią, w obwodzie kaliningradzkim, czyli w takich miejscach, gdzie generalnie faktycznie najemca, który prowadzi całe swoje życie zawodowe, prywatne, biznesowe, towarzyskie, chociażby w Warszawie, wiedząc, że będzie eksmitowany do miejscowości Drogosze, gmina Barciany, przy granicy z obwodem kaliningradzkim, no prawdopodobnie do tej sytuacji albo w ogóle nie doprowadzi, albo jeżeli już będzie miał nóż na gardle, to po prostu znajdzie sobie innego właściciela w tej Warszawie i się po prostu sam przeniesie gdzie indziej, nie chcąc być wywożonym faktycznie do naszych adresów. Dobra, to wszystko jest legalne? Jak najbardziej tak. Okej, czyli po prostu tu jest klucz te mniej atrakcyjne lokalizacje, natomiast no w każdym momencie najemca, tak jak mówiłeś, te nieruchomości czekają, są gotowe. Tak jest. W każdym momencie najemca mógłby tam się wprowadzić, tak? W zasadzie nie, nie najemca, tylko komornik mógłby przeprowadzić taką eksmisję, żebyśmy tutaj nie mieli na myśli sytuacji, że jak najemca nie ma gdzie się wyprowadzić, akurat z umowy, która się kończy, to się przeprowadzi do nas.
[26:33]To tak nie działa, muszą zajść te wszystkie przesłanki, żeby faktycznie do tej eksmisji doszło i komornik dopiero wtedy może takiego człowieka do nas eksmitować. I o 8 lat i nikt nie skorzystał. Ile mniej więcej to było umów do tej pory? Powiedzmy, że jest to tajemnica handlowa, ale obsłużyliśmy setki umów w ciągu tego czasu. Okej, a załóżmy, że jednak ktoś nie miałby wyjścia i jednak komornik by go tam eksmitował, on by się zgodził na to, zamieszkałby w tym mieszkaniu. Co dalej? Ile on może tam mieszkać? Generalnie pierwszy najemca, który faktycznie doprowadzi do tej sytuacji, tak naprawdę potwierdzi, że usługa działa i skutecznie właściciel jest w stanie odzyskać swoją nieruchomość, tak? Co się dzieje z takim lokatorem? No w tym momencie jest on naszym gościem, tak? Ja też mu nie gwarantuję tego, że on tam będzie mieszkał sam, bo w tym mieszkaniu może już ktoś być, kto ewentualnie zajmuje je też na podstawie jakiejś innej eksmisji, która została wcześniej wykonana, tak? Tak jak babcia może poświadczyć dla sześciu swoich wnuków, że ich wszystkich przyjmie w razie eksmisji, tak my również na jednym mieszkaniu mamy kilka, powiedzmy, zabezpieczonych umów, tak? Więc tutaj nie ma, taki najemca gwarancji, że będzie mieszkał sam. To może mieszkać ktoś inny, kto właśnie został wyksmitowany przez komornika z innego miasta. Natomiast czy będzie chciał tam mieszkać długo, czy będzie chciał realizować tam swoje potrzeby mieszkaniowe, to się okaże w praktyce. No tak jak powiedziałem, mieszkania są w tak nieatrakcyjnych miejscach, że w zasadzie nie ma tam co robić, nie ma perspektyw, nie ma możliwości pracy, więc myślę, że taka osoba, jak zobaczy, gdzie będzie musiała być wyłożona, prawdopodobnie sama z tego zrezygnuje. Zdajmy jeszcze jedną rzecz, bo to może brzmieć jak podstęp i coś właśnie nieuczciwego, dlatego tak dopytuję, ale wszyscy, wszystkie strony są świadome, jakie to są lokale, jaka to jest umowa. Tu jakby nie bierzecie nikogo podstępem, tak? Naszą usługę ludzie kupują świadomie. Chcą, przychodzą, proszą o nią. Nie wciskacie jej. Nie, nikomu tego nie wciskamy. I nagle odsłaniacie ten lokal, a to jest taka waląca się rudera. Klient wie wcześniej przed podpisaniem umowy, jaki to jest adres. Może sobie go zweryfikować, wie czy faktycznie chce tą umowę najmu okazjonalnego z naszym adresem realizować. Bardzo często właściciele traktują nasze rozwiązanie jako taki czynnik weryfikujący uczciwość najemcy, bo mówią mu okej najemco, ja się zgodzę z tobą zawrzeć kontrakt. To będzie umowa najmu okazjonalnego, typujesz do kancelarii notarialnej poddać się rygorowi egzekucji i to ja jako właściciel wskaże ci adres, pod który w razie czego będziesz eksmitowany. I w sytuacji, kiedy najemca zgadza się na to rozwiązanie, to tak naprawdę mamy 99% szans tutaj na to, że to jest ktoś uczciwy, kto w ogóle nie zakłada, że do tej sytuacji dojdzie, tak? Komuś uczciwemu będzie bez różnicy to, czy będzie wywieziony tu czy tam, bo wie, że po prostu do tego nie doprowadzi. Natomiast w sytuacji, w której najemca zaczyna dopytywać, a co to za adres, a gdzie on się znajduje, a jaki jest jego standard, a czemu tam, a czemu nie może być adres mojej babci na przykład, tak? No to w tym momencie powinno się zapalić właścicielowi pomarańczowe światełko i zastanowić się, czy faktycznie chcemy z takim najemcą dalej kontynuować współpracę. A czy umowa najmu okazjonalnego bezgranicznie chroni właścicieli lokali? Powiem tak, prawnik z Poznania, Piotr Dobrowolski, mówi, żeby w 100% zabezpieczyć najem, należy nie wynajmować. Czyli puste mieszkanie, można powiedzieć, że najbardziej nas zabezpiecza, tak? Nie mamy umowy, nie mamy najemcy, nie ma nie ma zagrożeń. W stylu Piotra. Tak, natomiast no wiadomo, że gdzieś tam jakieś ryzyko zawsze jest. Sama umowa najmu okazjonalnego daje właścicielowi możliwość odzyskania mieszkania, no powiedzmy, że po 12 miesiącach, tak? Od momentu, kiedy najemca przestaje płacić, no mamy te trzy okresy niepłacenia, mamy miesiąc na uregulowanie płatności, miesiąc wypowiedzenia, potem klauzula wykonalności, komornik i tak dalej. Więc liczymy sobie, że od 9 do 12 miesięcy to mieszkanie do nas wraca. To też jest jakieś ryzyko. Natomiast zadaniem po prostu umowy jest najmu okazjonalnego to, żeby faktycznie to ryzyko zminimalizować, a nie pozwolić sobie na to, co może zrobić najemca w przypadku umowy najmu zwykłego. Czy jest to jedyne najlepsze rozwiązanie? Są różne narzędzia pozwalające dodatkowo zweryfikować, zweryfikować najemcę, pozwalające zabezpieczyć jakieś niepłacone płatności, które najemca jest winien właścicielowi.
[31:40]Jest usługa zabezpieczenia płatności z PZU, gdzie można sobie wykupić ubezpieczenie, które pokryje na przykład trzy okresy niepłacenia przez przez najemcę, tak? Można dodatkowo zażądać, żeby najemca poddał się rygorowi egzekucji co do zapłaty jakiejś określonej kwoty, tak? Jeżeli ustawa mówi, że najemca może przez trzy okresy nie płacić, miesiąc na uregulowanie, miesiąc na wypowiedzenie, no to niech podpisze rygor na przykład na to, że od razu komornik może na przykład zająć pięciokrotność czynszu plus opłat na przykład, tak? Żeby mu ściągnąć to z pensji, z konta, z jakichś środków płynnych, żeby właściciel po prostu był zabezpieczony. To możemy w umowie najmu okazjonalnego. Możemy jak najbardziej zawrzeć, możemy uwarunkować wejście w życie umowy tym, że najemca podda się rygorowi egzekucji, co do wydania i opróżnienia, wskaże adres, podda się weryfikacji na przykład na stronie Simple Rent i na przykład będzie wykupiony ubezpieczenie. To ile kosztuje taka usługa? Żeby zamówić nasze dokumenty należy liczyć się z kosztem 399 zł brutto. Jest to jednorazowa opłata za przygotowanie dwóch z trzech załączników do umowy najmu okazjonalnego. My przygotowujemy wskazanie innego lokalu, które najemca dostaje do wypełnienia swoimi danymi i do podpisania i w tym wskazaniu on wskazuje nasz adres, pod który wyraża zgodę na to, że będzie eksmitowany. Drugi dokument to jest właśnie nasze oświadczenie, w którym my wyrażamy zgodę, że w razie gdyby do tej sytuacji doszło, to my tego najemcę do jednego z tych naszych mieszkań po prostu konkretnego przyjmiemy. A jakie dokumenty najemca powinien dostarczyć notariuszowi? Notariusz najczęściej, sporządzając rygor, będzie żądał albo podpisanej umowy najmu okazjonalnego, bądź choć draftu, ale takiego, który będzie tożsamy z tym, co jest podpisane. I bardzo często notariusze żądają już na etapie sporządzenia rygoru naszych załączników, żeby móc jeszcze ewentualnie dodatkowo zweryfikować, czy ten adres, który został podany jest faktycznie istniejący, że dokumenty zostały prawidłowo podpisane. 99% notariuszy chce te dokumenty już na samym etapie przygotowania rygoru, natomiast nie jest to wymóg, ponieważ notariusz powinien sporządzić tylko i wyłącznie rygor do samej umowy najmu okazjonalnego. Zobowiązuje najemcę do wydania i opróżnienia tego lokalu, tak? Tego adresu nie powinno się wpisywać do rygoru, natomiast nie będę pouczał notariuszy. Dobra, to jeszcze jak sprawdzić taką firmę, która świadczy te usługi? Przede wszystkim okres, który działa na rynku, jest tutaj na pewno istotnym argumentem do weryfikacji. Można zweryfikować same nieruchomości, poprosić wcześniej o adres, który będzie gdzieś tam na tym dokumencie wpisany, numer księgi wieczystej, adres, dokładnie tak, to jest coś, co możemy sobie zweryfikować. Na pewno opinie na Googlech są takim wyznacznikiem z ilość zadowolonych klientów. Wiadomo, że dzisiaj można wiele rzeczy kupić, tak, natomiast jeżeli ktoś ma milion opinii, wiadomo, że będzie mniej wiarygodny, niż ktoś, kto ma tych opinii ciut mniej, ale na przykład wiadomo, że są to jakieś takie powtarzające się co jakiś czas opinie zadowolonych klientów, tak? Myślę, że są to najlepsze narzędzia do weryfikacji tego typu tego typu usług. Czy coś jeszcze powinniśmy wiedzieć o umowie najmu okazjonalnego? Generalnie wszystko sobie omówiliśmy w pigułce powyżej, natomiast na pewno najbardziej istotną rzeczą jest to, żeby ten najem w ogóle zadziałał i funkcjonował. Należy pamiętać, żeby zgłosić go do Urzędu Skarbowego. Jeżeli tego zgłoszenia nie ma, pozbawiamy się tak naprawdę tych wszystkich narzędzi do tego całego dobrodziejstwa, które ustawa nam daje. Nie zapominajmy, żeby to zrobić. Liczy się 14 dni od momentu wejścia w życie umowy. Jeżeli podpisaliśmy umowę, przykładowo, 7 maja, wpisaliśmy, że klucze przekazujemy 14 i 14 ona wchodzi w życie, to do 28 maja mamy czas na to, żeby tą umowę zgłosić. Czyli od wejścia w życie umowy, nie od faktycznego momentu podpisania. Dokładnie tak. Chyba że nie wpisaliśmy tego w umowę, no to wtedy liczy się ten ta data podpisania, tak? Więc warto tutaj sobie mieć to rozgraniczenie, jeżeli podpisujemy umowę warunkową, która ma zacząć obowiązywać od momentu doniesienia na przykład dokumentów i dajemy klientowi ten czas na doniesienie, no to mamy te 14 dni od momentu, kiedy faktycznie te klucze zostaną zostaną przekazane. To jest najistotniejsza rzecz, warto o tym pamiętać, nie zapominać, bo bez tego, pomimo wykupienia zabezpieczeń, opłacenia notariusza, skorzystania z naszej usługi, sprawa trafi do sądu. Sąd sprawdzi, ale nie było zgłoszenia, odrzucamy wniosek o nadanie klauzuli wykonalności, mamy zwykłą umowę najmu. Lubię zapytać gości, czego sobie życzą. Czego tobie życzyć? Samych uczciwych lokatorów. Okej, i tego życzę i żeby nikt się nie pojawił w tych lokalach, tak, żebyście nie mieli jednak gości. Sobie też tego życzymy. Dobra, dzięki bardzo. Dziękuję. Dzięki, widzowie, do zobaczenia. Do zobaczenia.
