[0:00]大家好，我们这期讲一个比较 大家比较熟的话题，海外的上市地产信托。 地产信托这块呢，我们接触比较多的，什么基建res如何如何。 这个我不是吐槽啊，这国内这些呢发明这个新词啊，是很厉害的。 我今天就在说好多词都是没听说过，他们就开始用，用的次数多就成新词了。 比方什么逆周期，什么到逼，又什么什么对齐，颗粒度，还有什么撸棒性，这东西呢，也就是说什么呢，他弄新词是为了掩盖一个事实。 比如说逆负增长，那就是下降，不是增长，那就是下降，你下降不好听来个负增长。 所以说你说基建瑞资的话，他也是 在掩盖一个事实，就是这个土地啊，和这房子，你的收益到底从哪来，它应该是什么样的估值才正常。 这个的话如果往深的揪的话，肯定很很一我这退定的人更多。 所以我们就抛开那些，我们只说海外，不说中国。 关于说房子这个我没什么提这事，就是我有一个朋友啊，在那个燕郊买房，他最开始买的时候五六千，当年是十几二十年前，我还没去过一次，去过一次。 后来这个房上涨了之后，一二年一三年之后啊，他就越涨越买。 就跟我们说很多人买那股票似的，不涨不买，一涨就买。 越买价越高，越买价越高，到最后这个股市坐山车，亏得精光，他这个由于有高杠杆，不只是亏得精光，房没了，首付款没了。 然后那个分期款也没了，第四套房的时候就已经欠了银行60多万。 等到再处理另一套房的时候，欠的更多，所以现在呢，四套房都没有了，然后还欠了两三百万。 那这就那什么了，因为属于现销吗，那么其实他去北京那个环境他想去北京都难，在燕郊住。 所以到最后很惨很惨，所以我说这个是什么意思呢，就是说传统的过去说买房，什么投资房，教育房，学区房，养老房呢。 甚至于说什么有什么厕所房啊这种房啊，到头了，到头了。 其实它海外就在澳洲，买房买什么投资房的，也都是你比方说中国人啊，然后韩国人啊，然后什么有一些亚裔人口，泰国人也有，也有一些买房，甚至于他们也跟中国人学。 以什么三套房四套房五套房为荣。 但是你要说西班牙人绝对不会，美国人也不会，日本人更不会。 因为他们是真的见过这房子从100万至十万块钱那么一个过程，也见过很多人跳楼自杀。 见得更多的还不仅是跳楼自杀，是很多人房子没了，没有地方居无定所，租房住，还欠着银行几百万上千万日元。 然后打工一辈子，终于退休了，把钱还上了，人家给你个良好市民称号，你才发现自己什么都没有。 除了银行把钱赚走了，你等于是是什么都没剩下。 所以这个东西呢是什么？有的时候啊，政府和一些企业或其他部分把这房子当商品卖出去。 其实最终目的就是为了收割，收割。 这种的话其实也常见，所以说你说的西班牙人经历那个危机之后，零八年美国人经历危机之后，那很多人就不买房。 一个说这房子东西不是刚需，你可以租房住，住酒店都行，甚至于说很多人住那个地下。 如果你去过那个赌城拉斯维加斯，你就看见很多人住地下，我就去过，但不是赌啊，是玩，我就见过很多住地下，因为什么太穷了。 有点钱就被赌场弄走了，就被赌场弄走了，他们说有一种心理疾病，但是的确有人做这下，这不是抬杠，说什么意思？ 就是说这东西不是刚需，他们拿这个题材，拿这个概念出来忽悠你买，你根本不值钱的东西。 那到最后你可能用一辈子的钱，或者说两辈子三辈子的钱，那很多不是六个钱包那不就三辈子的钱吗？都奉献在上面了，然后暴跌。 你他收割完会怎么样，再收割下一个，再收割下一个。 所以对于你个人来说是什么？这个投资房这个事是已经过去了，而且我们澳洲刚刚这个政策出台之后，可以用四个字形容，关门打狗。 或者是用五个字，猪养肥了再杀。 现在就是在杀猪阶段，好多人甚至还在寄希望说啊会有傻逼来把他的房子买走。 他自己就知道这种鸡骨传花，鸡骨传花，那这个到最后就是什么？ 就是傻子成稀缺资源了，已经没有太多傻子够你们用了。 所以你们所以中国是希望从海外进口些傻子过来，澳洲也缺也缺，但是，澳洲更缺的是不缺的多的是懒人，所以澳洲这个情况更复杂。 所以我只能说，说这都是房子这个事情，以后谁再跟你说什么投资房、养老房、学区房，还有还有说，什么各种名目的房子，恨不得上厕所能弄个房子。 炖汤弄个房子，炒菜也弄个房子，恨不得这房子可以炸着吃、炖着吃、蒸着吃、煮着吃，这种的话，他要再跟你提，你可以拿刀砍死他，这个坑人没有这么坑的。 比方比方说澳洲房子，前一阵刚刚曝光出来，澳洲的公寓，100万的公寓，什么都没弄呢，连地都没建，地A都没批呢，政府先收走50万。 后边这个买地钱、设计钱、施工钱，后边销售装修设计广告，所有人几乎都不干事，都躺在上面拿钱，拿完之后，到最后你真说爆雷了。 或者说你那情况就跟我那个哥们那个情况差不多，房子没了，首付没了，你还倒欠银行一堆钱，然后背着债，这边索性你还可以个人破产。 但是你现在这个情况，我跟你讲是什么？澳洲税局已经穷疯了，他真的是穷疯了。 所以说就是几百块钱他都要，那么这破产也不是什么好事，你就可以见那个那种情况，就是说用谁话说就是你拉个粪车从ATO门口过。 他都得派人出来常常闲谈，到这个地步的话，可能是澳洲本土这个经济体制问题，那我们就不说啊，只说这个地产信托这块，为什么我们要去做这个？ 说了这么长时间说的就是所谓的什么投资房，学区房，养老房，这个东西最大的误区是什么？你花一块钱买了，根本买了一毛钱的东西。 你还指望他挣三块钱，你这个话是不可能实现的，你总觉得会有更傻的傻子，实际上你买房那动了心资那一天你就是最大的傻子，最后一个傻子。 所以说我们说这个事情就什么？就是改变一个体制。 澳洲现在自己已经在改了，所以他为什么肯杀猪？一个是已经没有人接盘了，他不杀这个猪啊自然死亡，就不好吃了。 第二个是什么？降息是降不下去了，会继续加息，那么你现在不杀，等着违约，这些人一跑，杀都杀不了了。 再过几年这个这个肥猪啊，变成野猪了，就完全不是一回事了。 所以他现在为什么关门打狗，根就在这，我们现在最可怕的一个是什么？ 很多人还觉得说会有傻子来救他，房屋价格会再涨，或者说你跟他讲澳洲怎么样，他说啊，我这个情况不一样。 这种什么什么什么例外这个东西说白了就是很多人就自己在骗自己。 那我们现在说澳洲自己本土在推BTR，BTR是机构房东，就跟我们说那个中国的长租公寓有点像。 但是它这个差异在哪呢？咱们中国的长租公寓是二房东模式，比方说机构，比方说博裕啊，其他部分也是房子弄弄不出去的。
[9:06]然后装修成公寓，租给打工的，上班的，这个地产信托作为二房东持有的租这部分的权利，所有权这地啊，所有权归国家所有。 然后房子这个权利又归另一个机构所有，到最后这种模式呢，比那个投资房还惨还惨。 所以说很多没爆雷的就是在暴雷过程中，已经爆雷的，那那那个也就是他已经收中正正，这就是他正常该走的路。 这东西就好像这个甘蔗一样，你买了应该一根新型甘蔗值十块钱，你十块钱买了，现在这甘蔗被人拿榨成糖了，那个渣。 水都已经去掉了，甘蔗皮都被拿去造纸了，剩下一堆完全没人要的渣子，卖给你十块钱，然后你说这吨亏值五十块钱。 这个的话拿这种东西啊去弄的话，其智商就相当于说你走在街上，有人告诉你，拿起那羊粪蛋说这是枣，好吃，你还真花钱买了，那就这水平。 所以说我们说的话可能说的难听啊，但是道理就是这么个道理，你过日子不是为了好听，而是为了什么？你懂得这些道理，你能够避免这个坑。 那这是我们说这个前提啊，就是说为什么不鼓励说大家拿这个房子做投资。 那么最终这个就是你要做什么呢？是瑞兹，就是地产信托。 地产信托这块呢，一般很多作为这个是房地产投资工具呢，一般是以比方说这个海外很多信托，上市信托，比如纽交所啊，伦交所，澳交所的，然后新加坡的很多。 类似于就是房地产共同基金，就是正常比方说你共同基金，比方持有一个呢，上市公司多少股票，但是基金呢，持有这部分权益。 然后呢，大家呢是靠这个权益赚钱，一部分是股息钱，一部分是这个股票上涨的钱，这是个共同基金，那么房子这个是什么呢？ 如果他是没上市的，那么就是你这个瑞兹持有了一个房子，然后呢，一个是租金收入，因为你不能拿去住，这不是买房，你是通过这个瑞兹作为机构房东持有这房子，这房子再去出租。 那么你收的钱，第一个租金收入，第二个房价上涨，第三个如果是上市的，那么就个资本利得，这个的话是什么？ 这是一个的一个比较那个新的一个概念啊，对中国人来说，投这个这个好处是什么？一个是收入稳定。 收入稳定，这是最最重要的地方，你比如说商业地产住宅啊，工业商数据中心，基础设施，这些东西最终是什么？ 就是说规模起来之后，那么呢，就是咱们说的就概率，概率和保险，保险原则。 保险公司会赚什么钱？你比如说1000个人，三个人出险，五个人出险，这都可以，他都可以赚钱。 但是你如果一个人，你没有保险，那么你不不出来，那正好，真出事就是百分之百。 所以说这个瑞兹是什么？你比方说300套公寓，如果你自己拥有其中的一套，有可能租不出去，有可能租不出去，两个都是百分之百。 但是你如果说你拥有了三套，那就是300分之一，这个对你来说就是很有诱惑力了。 什么什么大家就是什么？集合在一起，拥有这个商业地产，你比如说就是酒店，那他们总有租的出去，总有租不出去的。 但是你如果说你拥有了三百套，他是一定是每天都有租出去的，所以你赚这个租金钱就比较稳定，这是一个。 第二个呢，个人房租是没法通过上市分化风险的，你不能说我张老三拥有十套房，我就上市去了。 所以瑞斯的话上市最终稳定的是什么？是上市，上市有两个好处，一个。 一个呢，你上市之后，你如果情况不好，你可以卖股票，就有流动性，你要卖房子就难了。 想买的时候房子有可能买不到，因为大家都在买，想卖的话，大家都在卖，你又卖不出去。 想卖出去，那价格就跌的就多了，100万变成80万，70万很正常，很正常，而且你时间也不是一两天就卖出去的，所以这是一个流动性。 二一个是是什么？放大，你比如说你租金收入1000块钱一套房，你300套。 你比方说你一个月租金收入1000块钱，这不算啥，但是你如果说信托有300套，它有稳定，那这个收益就比方说一年啊，30万，一个月30万，一年300多万，360万。 360万如果对你个人来说就揣兜里了，或者拿去付贷款了，但是这边360万往往是20倍收益，就6000万，这上市的好处，一个是流动性，一个是收益。 部分就更高，你比如说那个叫什么就是资本市场的盈利，或者叫成数，至于说估值啊市盈率啊市净率这些东西我已经讲过了，在之前呢，我現在就不讲了，现在只说就是什么。 就是信托这个单独单一个策略，信托里边也不全是说咱们说的权益性的，就直接拥有物业产生租金。 这个一般是百分之九成，十套，信托里百分之90都是这个，另外一种说是抵押的。 抵押的话一般是什么？就是做这个，类似于贷款一样的，拿大家的钱去投这个房地产抵押贷款。 我们现在有一个大圆种就投了一个项目，这边叫First Mortgage，就是第一抵押权人。 有人空手套从他手套了一些钱，然后这个就是非常非常复杂，我就不在这里说了，这种抵押型的话其实风险大，收益率也不是很高。 一般来说就占90%都是全型性，直接拥有物业，然后去出租，或者说就是单纯就是运营，你比如说数据中心，那就是运营，运营。 然后呢，有些基础设施也是运营，比如高速公路，你就不租出去了，一般就是有多少人通行，收多少钱，一部分钱用来还这个维护。 一部分钱如果你是单纯就是权益性信托，那就是这个钱就回报给投资人，将来你也可以上市，那山东高速不就上市吗？ 其实海外很多上市公司时候是就是高速公路啊等等的基础设施，电厂，桥梁也有去海外上市的，包括李嘉诚那个汇贤产业信托，也是上市的。 上市的好处是什么？就是刚才说那几样，一个是稳定，第二个类似于基金一样，大家投资风险低，流动性好，收益稳定，再叫什么资本市场这个成数。 你盈利1000万你觉得很低很低，如果自己弄房子，但是这1000万如果乘以20倍就不低了，你往往会对应你那个呢，市场价值的一点二倍，一点三倍。 那么你是觉得也没涨多少，但是你不要忘了，瑞兹收的时候一般就是六折或七折，市场价六折七折收，因为你一个一个去卖，那个是一个房的钱。 如果这种一次性机构持有，就不会那么高，一般就是六折，所以你1000万的房子，你花600万买的，然后按照一上市1.2倍至1200万，你600万变成1200万。 那么这个这部分的收益就是归这个全体投资人所有，瑞兹有这个收益，但是股东是按份额持有这个收益，这么一个结构，这是他们这些好车啊。 另外呢，瑞兹部分他其实还可以再分，再分，一个。 你可能投一个单一瑞兹啊，也有可能会投什么区域的部分，比如说新加坡的，美国的，澳大利亚的，或者说再投一个日本的，这是一个地理位置，国别不同，那么他那个收益率啊，和这个风险不一样，可以规避风险。 另外呢是什么？横着，比方说你这边投工业，那边投信息产业，就是基础设施reits，就是咱们说的物流数据中心reits，那边你再投个商业，中国投个酒店。 这个你就可以说是他东方不亮西方亮，分散，分散，这是我们说的这个好处啊。 另外呢，那么它的风险是什么？一个是利率，这个res其实对利率非常敏感，利率非常敏感。 你比方说，利率太高，往往瑞次上市的时候估值就会下降，它俩是反着来的。 这个利率的部分，因为什么？很多瑞兹他不是直接就是完全一点杠杆都没有，那么他的利息越高，就是压低他的净利润、净利润、净利润。 那么你的市值就会下行，这么来的，对于如果你是中国投资人，还有一个汇率风险，最近中国人已经再涨。 然后很多前两天写文章也说比亚迪也在亏钱，但是这些人的能力真的是还不如我一个脚趾头，我都已经不合格了，这些人居然连方向都能干反了。 还想着等着人民币要继续贬值，再贬值成啥样了，他怎么可能贬值？他肯定是升值。 要不升值的话，地方政府哪有那么多钱去给这个出口加工这些企业退税啊，自己工资都发不出来了。 所以你就脚下的知道这个道理在哪，再说你人民币不升值如何降息啊降准啊。 你这东西西里里外里是一块的东西吗？所以咱说你小上市工作也好，大上市工作也好，这个人他怎么上去的？ 咱到现在都是个谜，都是个谜，我觉得我这个脑子就已经不合格了，他们的脑子还不如我的脑子。 这咱也不知道他怎么上去的，所以咱说这东西选择是，选择决定命运，这是我也是没辙，我也没辙。 除此之外呢，就是你用这个瑞词里边评估指标，一个是净资产价值，nav， net size value。 你比如说咱按净资产，1.2倍，1.1倍计算，刚才已经说了，另外呢，看运营现金流。 运营现金流啊，或者调整后的它无非都是什么？就是说你投了一块钱，能产生回来多少运现金流，运营现金啊，它不是投资或融资部分的，那无非就是租金收入。 一般就十倍，我们曾经试过12倍，但是这个租金由于没上市，这个成本占用比较高。 十倍勉勉强强，12倍的话真干不下去，干不下去，因为我现在碰巧就在做这个，我们自己就收了一个上市的电缆线索。 哪家我不在，这里就不说了，现在准备在做长租公寓，就是一共两个公寓项目收起来大概是200套。 勉勉强到澳洲那个土优惠和这个免一半的土地税那个政策那个边，可能就比较那什么，比较幸运，现在在做近调，快要复牌了。 复牌之后呢，就是200套公寓的长租公寓，是我们拥有上市公司拥有全部产权，连土地在地上建筑都是上市公司的，这是一个玩法。 Sorry， sorry， sorry，这个就这 然后呢就还有一个指标就是股息覆盖率，就咱们说的类似于咱们说的P比率，P ratio这个的话我们就不说了，因为之前已经说过这个事情。 这是一个概念啊，我们再说一下就是融资机制。 一般这个我们就把它基金啊当私募基金龙头管退，我们现在才说到这个融资。 融资的话分两个，一个股权融资，一个债权融资，两个这个，这还有一个呢就是咱们是抵押证券化，这个证券化我后面再讲。 股权融资这个到时候一个就是ipo，就是等上市融资，你有40多个投资人，一共出了4000万，你买了一个小的公寓，小的公寓楼项目，然后对外出租。 出租之后每年有租金收入，然后你启动上市，上市之后呢，你要融资，融资的话一个是扩，你要继续通过这个平台，融资现金，ipo融资现金，现金加股票。 再收一个公寓，那这样加起来你快达到80，如何如何，这是IPO上市啊。 后面你可以增发或配股，那一般的就什么？就是增发新股融资，或者是发新股收股资产，这量个。 那这个的话就说到说你扩容收购新物业的时候，租金收入啊，然后你收购成本，跟你当时利率环境有关系。 这几天欧洲这个高利率，现在真的是很难说再去收购新的物业，除非是什么新的办法，我们新的办法是什么？ 就是一个是把这个债务重组，做一些公寓已经烂尾的，比方说我们现在在谈的一个就是在新州比较著名的CBD旁边，1.2个亿的估值，能6000万收下来。 那么你后续再建和装修还得需要1000万，大概7000万到8000万全价，8000万然后呢，收购物业价值1.2个亿，上市成功1.32亿左右，差不多这么个概念，1.3，1.4亿。 所以你赚什么钱？就是8000万到1.4亿中间这个钱，这也是个办法，就是收这个，收购下来之后发新股融资，现金加股票收公寓。 那么你收的价格大概就是六折或五折，比你那个投资房那个强很多，投资房是，是找傻子一个行业。 如果你不傻怎么办？还会通过洗脑让你傻，那这个的话就是正经的一个投资，美国来讲还是新加坡讲，大概都是这么投的。 正经800的投资是这么投的，这不是说买个房，然后这房子再编个名，一会学区，一会养老，一会如何如何。 剩的干脆我买个房子，炖菜我买个房子，上厕所我买个房子，你到最后这东西就根本不值钱了，刚才已经说20万的东西你买手100万，你还想有更傻的，傻的150万接你的盘。 因为150万你都是亏的，你还有贷款呢，对不对？ 所以说这是一股权融资，另外一个就是债务融资。 债务融资这块咱们说是什么？一部分是你已经权益的东西就直接持有物业的，你也可以说银行申请贷款，比方说30%的贷款，70%是现金。 那你买是买下来了，但是呢，运营资金，其他装修钱没有怎么办？你可以拿这个压给银行，去银行贷款个30%。 通常这个瑞兹要想上市的话25，30，再上就不让，再高负债率再高就不让了，这是一个。 另外你还可以发这个债，也是一种，因为瑞兹也是公司嘛，或者类似于公司那么个结构，你可以发公司债，你也可以发优先股，也可以发可转债。 我们知道一点啊，优先股可转债这个区别，在这里我就给大家多多说几嘴。 优先股是什么呢？是说比方说你今年投了1000万，这十几个人投1000万，那每年给你8%股息，那是永续的，永续的是什么？ 就是一直这股的存在，但是你既没有说分其他人的股息的权利呢，你也没有说让公司优先回购的权利。 它不是债，是股，就是说公司有盈利的优先分你的，分完你的才有普通股股东的。 但是作为一个一个作为一个对等措施呢，你不能参与公司管理，不能被选为董事，不能选为公司高管，你也不能说就什么事投票。 因为你只是一个优先在普通股股东前面的，那这优先股的部分，如果说比方说你今年给你8%，但是人家发15%股息，你想着和那15怎么办？ 优先股转普通股，这中间我们在公司这里会给你讲，就是什么时候稀释，什么时候被稀释，这个优先股这部分。 什么谁有权来转优先股？是董事会决定，还是说是由投资人决定，什么时候想转不转它都有权决定。 这个是两边这是是一个很重要很敏感的话题，就是关于债券发行这块。 另外呢，就还有一些我们的CMBS，我们之前说过什么，什么硅谷银行买了很多MBS，这个MBS里边有一部分是CMBS，商业上commercial抵押贷款的证券化。
[27:14]这种这种的话就看什么？就是说一个是你租金的租约控制率，就整栋楼啊，控制率和租金的收入情况。 第二个是利率，一般抵押贷款这种CMBS的话一般就是就是这个利率上涨，基准利率上涨的时候好多人会去买。 但是买完之后啊，基准利率上涨有一个风险，就跟咱们今天文章写的，一样，基准利率上涨。 然后呢，是通常是通胀，居民没有更多的钱，容易消费，然后呢，那他好多人对房子这块就扯坏房子了。 房贷利率上涨，好多人钱可能就供不上了，因为两边都涨，两边你都要付，一部分是你生活用的东西要付。 另外一部分是你的分期贷款要付，你不付人把房子收走了，那你如果说你的生活的东西要不付，那你不能饿死吗？ 所以就就是什么，这种情况下，小企业又很容易因为这个融资成本上涨，市场在萎缩就破产，所以这种情况下，老百姓挺惨的，挺惨的。
