Có 1 Tỷ Tiết Kiệm: Mua Nhà Hay Đi Thuê Và Cái Giá Phải Trả Sau 20 Năm

[0:00]Thuê nhà hay mua nhà, cú lừa của tiền lãi. Mua nhà hay thuê nhà chắc anh em dân văn phòng mình ai cũng từng điên đầu vì câu hỏi này. Ở quê thì các cụ cứ dục, mua đi con, an cư mới lạc nghiệp. Lên mạng thì mấy chuyên gia tài chính lại chém, giở hơi à, đi thuê đi rồi lấy tiền dư đập vào đầu tư sinh lời. Nghe ai cũng thấy có lý giết rồi chả biết đường nào mà lần. Thế nên hôm nay tôi với anh em dẹp hết mấy trò đoán mò đi. Lôi máy tính ra, chúng ta cùng bóc trần bài toán này. Cứ gọi hai ông bạn đồng nghiệp của tôi là Tuấn và Hùng đi. Hai ông này lương ngang nhau, tà tà cỡ 30 củ tháng. Cùng làm việc ở thành phố và mỗi ông đều chắt bóp nhịn ăn nhịn mặc giữ được một tỷ đồng tiền tiết kiệm. Cả hai đều đang nhắm đến một mục tiêu chung, một căn chung cư hai phòng ngủ giá tầm 3 tỷ, an ninh tốt, gần chỗ làm cho tiện. Ông nào cũng nghĩ mình khôn, ông kia dại. Nhưng chưa ai chịu ngồi xuống tính toán sòng phẳng với nhau sau tháng đầu tiên cả. Tôi thì tính rồi. Từ vụ chủ nhà tăng tiền thuê, lãi suất ngân hàng thả nổi, phí quản lý cho đến ba cái lặt vặt như ống nước bể và cả cái gọi là lãi kép nếu mang tiền đi đầu tư tôi tính hết. Tới lúc lật bài ngửa ra, anh em sẽ sốc đấy, một người thì đang ngầm đắp nên đống tài sản bự chà bá, còn người kia thì đang bị bào mòn lúc nào không hay. Sau 10 năm, khoảng cách không tính bằng tiền lẻ đâu. Vạch xuất phát 1 tỷ trong tay đi đâu về đâu? Hùng team mua nhà, Hùng quyết định chốt đơn căn chung cư 3 tỷ. Cậu ấy đập hết 1 tỷ tiền tiết kiệm vào làm vốn tự có rồi gồng lưng vay ngân hàng 2 tỷ còn lại. Trả góp 20 năm, lãi suất thả nổi cứ tạm tính nhẹ nhàng 9% một năm. Vì chi mỗi tháng Hùng phải cắn răng trả cho ngân hàng cả gốc lẫn lãi cỡ 18 triệu. Chưa hết nha, mỗi tháng bay thêm gần triệu bạc tiền phí quản lý, tiền gửi xe. Túm lại, mỗi tháng Hùng xác định bốc hơi gần 19 triệu cho cái tổ ấm này, đó là chưa tính dăm ba bận phải tự bỏ tiền túi ra bảo trì nhà cửa. Tuấn team thuê nhà, Tuấn thì tỉnh hơn chọn đi thuê đúng cái căn chung cư y chang vậy. Giá thuê tầm 12 triệu một tháng, đóng tiền cọc 2 tháng là dọn vào ở ngon ơ. 1 tỷ tiền tiết kiệm giữ khư khư, Tuấn tút tát ném vào quỹ đầu tư hoặc gửi tiết kiệm dài hạn, lãi suất tà tà 8% một năm. Tính ra chi phí mỗi tháng của Tuấn nhẹ gánh hơn Hùng tới 7 triệu lận. Lại chả nợ nần ai, chả bị ngân hàng réo tên gọi điện, lại còn có một cục tiền đang đẻ lãi đều đều mỗi ngày. Khúc này nhìn vào ai cũng vỗ đùi đánh đét, Tuấn ơi, mày là thiên tài. Nhưng anh em khoan vội mừng. Tuấn quên mất một cú twist cực gắt, mỗi đồng 19 triệu của Hùng ném ra, tùy xót ruột, nhưng đang đắp dần vào cái móng nhà của chính Hùng. Còn 12 triệu của Tuấn, nó bay thẳng vào ví chủ nhà và một đi không trở lại. Cái sự khác biệt đó cũng qua thời gian, nó đáng sợ hơn con số chênh lệch 7 triệu một tháng kia nhiều. Bức tranh 3 năm đầu, khi việc thuê nhà cứu dỗi Tuấn. Ba năm đầu, Tuấn sống khỏe dai điều hòa không mát, alo chủ nhà. Tác bồn cầu, alo chủ nhà nốt, có người tới sửa tận răng mà trả tốn một xu. Chi phí hàng tháng của cậu ấy chỉ loanh quanh tiền thuê nhà và hóa đơn điện nước. Không có những pha thót tim, không có những cái bill sửa nhà lên tới hàng chục. Còn cục tiền 1 tỷ ném vào quỹ với lãi suất 8% một năm kia, giờ nó tự nở ra thành hơn 1 tỷ 260 triệu vào cuối năm thứ ba. Tuấn không thèm đụng ngón tay vào, tiền cứ âm thầm đẻ ra tiền. Hùng lại là một bộ phim buồn bã hơn nhiều. Ngay ngày đi công chứng nhận nhà Hùng đã tốn một mớ tiền cò, tiền làm sổ phí hồ sơ vay mượn hết mấy chục củ. Rồi tháng nào cũng oằn mình đóng phí quản lý. Lâu lâu tường thấm hay bếp hỏng lại phải tự si tiền túi ra mà sửa. Và đây mới là cái sự thật đau đớn nhất mà mấy người vay mua nhà mới thấm, trong những năm đầu tiên của cục nợ ngân hàng, gần như toàn bộ số tiền bạn đóng vào đều dùng để trả lãi. Năm đầu tiên Hùng nai lưng trả hơn 216 triệu tiền ngân hàng. Nhưng ôi thôi, trong đó hết 180 triệu là tiền lãi chạy thẳng vào kho bạc ngân hàng rồi. Chỉ có cỡ 36 triệu là thực sự gặm nhấm bớt cái cục nợ gốc của Hùng. Cái số tiền lãi 180 triệu đó, nó cũng bốc hơi y hệt như tiền thuê nhà của Tuấn vậy, chỉ là người ta khoác cho nó cái tên nghe sang hơn thôi. Chốt sổ sau năm thứ ba, Tuấn đã cúng cho chủ nhà cỡ 430 triệu tiền thuê. Nhưng bù lại có một quỹ đầu tư trị giá 1 tỷ 260 triệu. Trong khi đó Hùng đã cày cuốc đập vào cái nhà đó gần 700 triệu, cả tiền góp ngân hàng, làm sổ, phí quản lý, bảo trì. Nhưng số tiền thì thực sự thuộc về Hùng trong cái nhà. Phần nợ gốc đã trả mới nhích lên được hơn 100 triệu một chút. Tính đến hết năm thứ ba, Tuấn đang dẫn trước và khoảng cách là rất xa. Cú lật kèo năm thứ sáu, sức mạnh của đòn bảy và lạm phát. Đến hạn ký lại hợp đồng thuê nhà, chủ nhà của Tuấn ghé thăm với nụ cười thân thiện. Vật giá leo thang quá, cô tăng chút đỉnh tiền nhà nhé. Giá thuê nhích lên khoảng 5%, tức là thêm cỡ 600.000 mỗi tháng. Tuấn tặc lưỡi cũng hợp lý, mâm cơm ngoài quán giờ còn đắt hơn. 12 triệu biến thành 12 triệu 600, rồi năm sau lên 13 triệu 200.000. Những cú nhích giá nhẹ nhàng, không bao giờ đủ để làm Tuấn sốc đến mức xách vali dọn đi. Nhưng nó cứ âm thầm bấu rìa cái ví của cậu mỗi năm một ít. Bây giờ nhìn sang cục nợ ngân hàng của Hùng thì sao. Khác với bên Tây lãi suất cố định mấy chục năm, anh em mình vay ngân hàng ở Việt Nam thường trả theo dư nợ giảm dần. Mỗi tháng cái khoản tiền gốc Hùng phải trả cứ cố định đều đặn khoảng 8,3 triệu. Lãi thì giảm dần đi vì nợ gốc đã ít lại. Cộng thêm yếu tố lạm phát hay dân mình quen gọi là đồng tiền mất giá thì 18. 19 triệu của 6 năm trước nhìn to vật vã chứ khoản tiền đó ở thời điểm hiện tại. Khi lương bổng đã tăng lên, tô phở cũng lên giá, tự nhiên Hùng thấy gánh nặng nhẹ tanh. Tiền thuê nhà của Tuấn thì cứ nhích dần lên bóp nghẹt ngân sách, còn áp lực trả nợ của Hùng thì lại cắm đầu đi xuống. Và đây, có gì đó bắt đầu thay đổi ở năm thứ tư và đến năm thứ sáu thì bài toán đã âm thầm lật ngược thế cờ. Căn chung cư của Hùng bắt đầu tăng giá. Ở các thành phố lớn, bất động sản nhích nhẹ 4 đến 5% mỗi năm là chuyện bình thường. Căn nhà 3 tỷ của Hùng giờ giá thị trường đã rơi vào khoảng 3 tỷ 8. Trong khi đó, dư nợ ngân hàng của cậu sau 6 năm cày cuốc trả gốc giờ chỉ còn đâu đó 1 tỷ 4. Lấy nhà bán đi 3,8 tỷ, trừ nợ 1,4 tỷ, Hùng đang ôm trong tay khối tài sản dòng trị giá 2 tỷ 4. Một khối tài sản 2 tỷ 4 không hề tồn tại 6 năm về trước. Nhưng đây mới là điều thú vị nhất, Hùng đâu có ném 2 tỷ 4 vào căn nhà đó ngay từ đầu. Cậu ấy chỉ móc túi đúng 1 tỷ lúc mua. Phần tiền dư ra đến từ sự tăng giá của một khối tài sản 3 tỷ mà cậu được toàn quyền kiểm soát chỉ bằng 1 tỷ tiền thịt. Đây chính là sức mạnh của đòn bảy tài chính, thứ vũ khí tối thượng của việc mua nhà so với đi thuê mà anh em rất ít khi tính tới. Tiền của Hùng đang cày cuốc chăm chỉ gấp ba lần so với tiền của Tuấn. Quỹ đầu tư của Tuấn thì vẫn làm ăn ngon lành. Giả sử Tuấn kỷ luật sát, không hề đụng đến số tiền đó để mua xe hay đổi điện thoại, dù việc này rất khó thì 1 tỷ ban đầu giờ đã phình to thành khoảng 1 tỷ 6. Đó là một khoản lời 600 triệu rất vững chắc. Nhưng Tuấn chỉ đang ăn lãi trên đúng số tiền túi cậu ấy bỏ ra. Không có đòn bẩy, không có hiệu ứng nhân ba tài sản. Và cay đắng nhất là tiền thuê nhà của Tuấn, bây giờ đã vượt mốc 15 triệu một tháng. Nó đang rượt sát nút tổng chi phí ngân hàng của Hùng hiện tại. Chỉ khác một nỗi tiền của Hùng đắp vào là để mua đứt sự làm chủ căn nhà, còn tiền của Tuấn đang đi mua 30 ngày ở trọ trên tài sản của người khác. Khoảng cách đang dần thu hẹp và xu hướng từ nay về sau, cục diện sẽ chỉ nghiêng về một phía. Cái bẫy vô tận của việc đi thuê. Khi lướt các hội nhóm cho thuê nhà, con số 12 triệu một tháng trông có vẻ rất vừa vặn. Nhưng đó chỉ là phần nổi của tảng băng. Cái anh em không nhìn thấy là quỹ đạo khốc liệt của con số đó trong 10 năm, 20 năm hay cả một đời người. Tiền thuê nhà là một cỗ máy không có nút tạm dừng. Không hề có cái gọi là tháng thứ 241, nơi mà tự nhiên anh em không phải đóng tiền nữa. Không có ngày tất toán được khoanh đỏ rực rỡ trên lịch. Đơn giản là không có vạch đích. Năm 35 tuổi, anh em cày cuốc trả tiền nhà. Năm 55 tuổi vẫn trả tiền nhà và đến năm 70 tuổi, khi đã nghỉ hưu, xương cốt rệu rã và sống lay lắt bằng đồng lương hưu ít ỏi, anh em vẫn phải móc hầu bao trả tiền nhà và cay đắng thay. Lúc đó nó đắt gấp mấy lần cái thời 35 tuổi. Cứ thử làm bài toán vỡ lòng với tiền thuê nhà 12 triệu của Tuấn nhé. Mỗi năm chủ nhà chỉ nhích nhẹ 5% trượt giá. Đến năm thứ 10, Tuấn sẽ phải trả khoảng 19,5 triệu một tháng. Đến năm thứ 20, con số đó là 32 triệu một tháng. Đến năm thứ 30, Tuấn phải cống nạp gần 52 triệu mỗi tháng chỉ để có chỗ ngả lưng. Vào đúng năm thứ 20, khoảnh khắc mà Hùng hân hoan cầm tờ giấy giải chấp từ ngân hàng. Chính thức làm chủ 100% căn hộ và bắt đầu sống free phần đời còn lại. Thì Tuấn đang phải nghiến răng trả 32 triệu mỗi tháng cho cái đặc quyền được tá túc trên tài sản của người khác. Chưa hết, đi thuê đồng nghĩa với việc giao phó quyền kiểm soát cuộc đời mình cho người dưng. Chủ nhà vỡ nợ cần bán gấp, chủ nhà đổi ý không cho thuê nữa. Chủ nhà ra quyết định cấm nuôi chó mèo hay hứng chí tăng giá vô tội vạ. Bạn chỉ có nước ngậm đắng nuốt cay mà dọn đi. Bạn đang xây dựng tổ ấm, thiết lập tuyến đường đi làm, chọn trường học cho con cái trên một cái nền móng mà người khác nắm sổ. Và họ hoàn toàn có quyền hất cẳng bạn ra đường chỉ với 30 ngày thông báo. Chi phí thực sự của việc thuê nhà không nằm ở số tiền anh em chuyển khoản mỗi tháng. Nó nằm ở số tiền anh em phải trả trong suốt cuộc đời cộng với sự tự do và quyền kiểm soát cuộc sống mà anh em đã tự tay dâng cho người khác. Cú tát thực tế của việc mua nhà. Nhưng này anh em, tôi không ở đây để lùa gà sẽ cực kỳ phiến diện nếu chỉ bới móc nhược điểm của việc đi thuê. Mua nhà cũng có những cú tát thẳng mặt và chi phí của nó cũng tàn khốc không kém. Tiền nhập trạch không báo trước, trước khi được cầm chìa khóa vào nhà, Hùng đã phải xì ra cả đống tiền không tên. Nào là lệ phí trước bạ, phí công chứng, tiền làm sổ hồng, chưa kể tiền hoa hồng môi giới nếu có bay nhẹ nhàng 30 đến 50 củ là chuyện bình thường. Bảo trì cơn ác mộng không hồi kết, ở nhà thuê. Máy lạnh hỏng kêu chủ mua nhà rồi thì tự mà móc túi. Ở chung cư dăm bảy năm, đường ống nước âm tường rò rỉ, sàn gỗ ngập nước bong tróc hay đơn giản là tường thấm mốc meo phải làm lại toàn bộ. Mỗi lần đụng dao kéo vào nhà cửa là bay đứt từ vài chục đến cả trăm triệu. Nó thừa sức thổi bay toàn bộ tiền thưởng Tết của anh em. Các loại phí cố định khoản vay có thể tất toán, nhưng tiền phí quản lý chung cư, phí gửi xe hơi, xe máy thì sẽ đeo bám anh em đến hết đời. Và dĩ nhiên, chúng chỉ có tăng chứ không bao giờ giảm. Căn bệnh chôn vốn thanh khoản kém, đây mới là cái nguy hiểm nhất. Tài sản của Hùng có thể lên 4 tỷ, 5 tỷ, nhưng tiền của cậu ấy bị nhốt chặt trong đống gạch vữa. Anh em không thể đục một viên gạch ở phòng khách ra để mang đi siêu thị mua gạo. Cũng chẳng thể xẻ nửa mét vuông ban công để đóng viện phí khi người nhà cấp cứu. Cách duy nhất để lấy tiền ra là bán nhà, kéo theo tiền cò 1 đến 2%, thuế thu nhập 2% các kiểu hoặc cắm sổ đi vay thêm nợ. Ở một khối tài sản khổng lồ, nhưng không thể quy ra tiền mặt ngay lập tức là một nước đi cực kỳ rủi ro khi cuộc đời dội những gáo nước lạnh không báo trước. Bảng điểm 10 năm và 20 năm, lật bài ngửa. Đây là lúc toàn bộ bức tranh lộ diện rõ ràng nhất. Sau 10 năm Tuấn team thuê đã ném qua cửa sổ khoảng 1,8 cho tiền thuê nhà sau khi tính cả trượt giá mỗi năm. Cậu ấy chẳng sở hữu một viên gạch nào, nhưng bù lại khối tài sản mang đi đầu tư ban đầu giờ đã phình lên cỡ hơn 2 tỷ. Hùng team mua thì bầm dập hơn. Cậu ấy chi nhiều tiền hơn Tuấn cực kỳ nhiều cho gốc, lãi ngân hàng, phí bảo trì và hầm bà lằng các loại thuế phí. Thế nhưng căn nhà 3 tỷ lúc trước giờ đã có giá thị trường lanh quanh 4 tỷ rưỡi. Khấu trừ đi khoản nợ gốc cỡ 1 tỷ còn đang treo ở ngân hàng. Hùng đang ôm trong tay khối tài sản dòng trị giá 3 tỷ rưỡi. Khi tính sòng phẳng ra, Hùng đang gấp Tuấn một khoản khổng lồ hàng tỷ đồng và cái khoảng cách này sẽ chỉ càng ngày càng giãn ngoác ra. Đến năm thứ 20, vạch đích, Hùng chính thức hoàn tất tháng trả góp cuối cùng. Cầm tờ giấy giải chấp trên tay, cậu làm chủ 100% một căn nhà, giờ đây có thể đã trị giá 6 7 tỷ. Gánh nặng hàng tháng của cậu rất cái oạch, chỉ còn tốn chút đỉnh tiền phí quản lý chung cư và điện nước. Còn Tuấn vẫn đang phải đều đặn cúng cho chủ nhà hơn 32 củ mỗi tháng và sẽ phải tiếp tục viết giấy chuyển khoản như thế cho đến hết phần đời còn lại. Vậy khi nào việc đi thuê lại là kèo thơm hơn? Tôi sẽ là một thằng lùa gà chính hiệu nếu bảo với anh em rằng mua nhà là bài toán luôn thắng. Vẫn có những tình huống mà toán học thực sự đứng về phe đi thuê. Chỉ ở ngắn hạn, dưới 5 năm, điểm hòa vốn cho một pha xuống tiền mua nhà thường rơi vào năm thứ 5 đến năm thứ 7. Nếu anh em hay bay nhảy đổi việc, đổi chỗ ở thì những khoản phí ẩn lúc mua bán, tiền cò, thuế thu nhập, phí công chứng sẽ ăn lẹm sạch số vốn liếng ít ỏi ban đầu. Ở tình huống này, mua nhà chắc chắn lỗ so với đi thuê. Ngáo giá thị trường, nhìn vào mấy căn biệt thự hay chung cư hạng sang ngay quận 1 xem. Giá mua mười mấy hai chục tỷ, nhưng cho thuê lẹt đẹt 30 đến 40 triệu một tháng. Ở những cái thị trường mà tỷ suất cho thuê quá bèo bọt thế này. Việc cầm chục tỷ đi mua nhà là một nước đi cồng kềnh. Gửi ngân hàng lấy lãi đi thuê nhà khéo còn dư giả hơn nhiều. Kỷ luật thép trong đầu tư, đi thuê sẽ thắng nếu anh em cam kết lấy từng đồng chênh lệch rôi ra giữa việc thuê và mua. Đem đi đầu tư đều đặn hàng tháng trong suốt 20 năm trời mà không bao giờ tay máy rút ra. Nhưng anh em mình hãy thành thật với nhau đi, mấy ai làm được. Tiền dư ra rồi sẽ từ từ biến thành con SH mới, chiếc iPhone đập hộp hay những chuyến du lịch chữa lành xả stress cuối tuần. Dân tài chính gọi đó là lạm phát lối sống và nó là kẻ thù giết chết mọi kế hoạch tiết kiệm. Thuê nhà có tính toán, có chiến lược rõ ràng thì rất thông minh. Nhưng cứ nhắm mắt đi thuê đại theo mặc định, không bao giờ tự hỏi lại bản thân thì cực kỳ đắt đỏ. Chốt lại. Cả Tuấn và Hùng đều đinh ninh mình là người khôn ngoan. Tuấn nghĩ mình đang mua sự linh hoạt và ăn lãi từ thị trường đầu tư. Hùng nghĩ mình đang tích lũy tài sản, nhưng điểm yếu của hầu hết mọi người là chưa bao giờ ngồi tính toán xa hơn cái năm đầu tiên. Cuối cùng Hùng đã thắng không phải vì bất động sản là phép màu, mà vì. Cậu ấy đã chốt được một mức chi phí cố định tiền nhà trong một cái xã hội mà tô phở năm sau luôn đắt hơn năm trước. Cậu ấy dùng đòn bảy, bỏ ra 1 tỷ để ăn chênh lệch giá trên một tài sản trị giá 3 tỷ. Có vạch đích rõ ràng. Mỗi tháng trả nợ là một bước tiến về đích, sau 20 năm chi phí nhà ở của Hùng gần như bằng không, trong khi của Tuấn thì vẫn cắm đầu bay lên mây. Cái bẫy lớn nhất ở đây không phải là cãi nhau xem thuê hay mua mới đúng. Cái bẫy là anh em chốt hạ một quyết định tốn hàng tỷ đồng chỉ bằng cách nhìn vào tờ hóa đơn phải trả của tháng tới. Mà không bao giờ tự hỏi, cái lựa chọn này sẽ bòn rút của mình bao nhiêu tiền trong 10 năm, 20 năm hay cả một đời người. Và nói nhỏ nhé, nếu anh em định đập tiền mặt mua thêm một chiếc ô tô để đi đôi với căn nhà mới thì bài toán đó cũng đủ làm anh em ngã ngửa đây. Nên là lần tới khi hợp đồng thuê nhà đáo hạn và chủ nhà tươi cười thông báo, năm nay, cô tăng 5% tiền phòng nghén con. Đừng vội tặc lưỡi cho qua. Hãy lôi máy tính ra bấm. Bởi vì cái 5% thoạt nhìn chẳng đáng bao nhiêu đó, khi cộng dồn lại trong suốt 20 năm, nó là cả một gia tài đấy. Đó mới là bài toán duy nhất thực sự có ý nghĩa. Anh em xem xong thì sao, có thấy nhột nhột ở đâu không? Hiện tại anh em đang nằm ở team đi thuê tận hưởng sự linh hoạt hay team mua nhà gồng gánh vì tương lai. Comment ngay bên dưới để chúng ta cùng mổ xẻ tiếp trường hợp của anh em nhé. Và nếu thấy kịch bản này chạm vào gãi đúng chỗ ngứa, đừng tiếc một like và ấn đăng ký kênh để tôi có động lực ra thêm nhiều video bóc trần những cú lừa tài chính đẫm máu khác. Chào anh em và hẹn gặp lại ở video sau.