[0:00]السلام عليكم ومرحبا بكم. اليوم غادي ندخلوا لواحد الموضوع اللي هو في القلب ديال حياة تقريبا كل واحد فينا في المغرب. موضوع اللي فيه بزاف ديال الأسئلة، بزاف ديال التخوفات، وبزاف ديال المشاكل اللي كتقع كل نهار. الكراء. سواء كنتي مول الدار، عندك رزقك وباغي تحافظ عليه وتكري له ناس معقولين، أو كنتي كاري، كتقلب على الاستقرار ليك ولوليداتك في دار أو محل تجاري اللي حطيتي فيه عرق تافك، هذا الموضوع كيقيسك مباشرة. شحال من واحد فينا سمع قصص ديال الناس تكرفصوا، ناس لقى رأسه في الزنقة بين ليلة وضحاها حيت ما عارفش القانون. أو مول الدار مسكين ضاع له حقه مع شي واحد ما بغاش يخلص وما بغاش يخرج. الأسئلة ديما كتعاود. واش بصح مول الدار عنده الحق يخرجني فوق ما بغى؟ واش عنده الحق يزيد عليا في الكراء كل عام وبشحال؟ وإلى خرجني واش عندي الحق في التعويض؟ وشحال هذا التعويض؟ والأخطر من هذا الشيء كامل الآجال القانونية، ذوك التواريخ اللي إذا زقلتيهم بنهار واحد يقدر حقك كامل يمشي ليك، سواء كنتي مول الملك أو كنتي كاري. في هذا الشرح المفصل اللي غادي نديروا اليوم، غادي نجاوبوا على هذا الشيء كامل بالحرف وبالتفصيل. غادي نفكوا شيفرة قانون الكراء السكني والتجاري، غادي نعطيكم خلاصة ديال الخلاصة، الأسرار اللي بزاف ديال الناس ما عارفينهاش. وغادي نوريكم الطريق باش تكونوا عارفين شنو لكم وشنو عليكم، خليكم معنا حيت هذه المعلومات اللي جاية هي السلاح ديالكم. يلا، قبل ما نبداو وندخلوا في التفاصيل ديال بصح، بغيت كل واحد فيكم يسول رأسه هذا السؤال اللي كتشوفوه قدامكم. واش بصراحة عارف الحقوق ديالك كاملة؟ بزاف ديال المشاكل والصداع كيبداو من هذه النقطة بالذات، من الجهل بالقانون. الواحد كيسمع على عقد الكراء وهو ما قاريش أو ما فاهمش القوانين اللي كتحكموا، ومن بعد كيصدق نادم، نادم كبير. هذا الشيء علاش قررنا نوضحوا الصورة للجميع، وقبل ما ندخلوا للتفاصيل كنطلبوا منكم واحد الطلب بسيط اللي كيعني لينا بزاف. دعموا هذا المحتوى بالاشتراك في القناة وتفعيل الجرس وديروا إعجاب للفيديو باش يوصل لأكبر عدد ديال الناس اللي محتاجين هذه المعلومات القيمة. يلا، مستعدين؟ هذه المعلومات اللي غانعطيكم اليوم غادي تكون هي الدرع ديالكم باش تحموا حقوقكم وتفاداوا الصداع. أوكي، يلا، نبداو من الأساس من التحت، علاقات الكراء في المغرب كيف ما بغات تكون واقفة على جوج ديال الركائز أساسية. القانون والعقد، هادو هما كل شيء، هما اللي كيحكموا اللعبة كاملة. فالمغرب عندنا جوج قوانين رئيسية كتحكم الكراء، خاصكم تعرفوهم مزيان. الأول هو قانون 67.12 هذا هو اللي كيهضر على السكنة والمحلات المهنية بحال شي عيادة ديال طبيب أو مكتب ديال محامي. الهدف ديالو بسيط وواضح، حماية استقرار الأسرة، يعني القانون كيشوف فيك أنت كانسان باغي تستقر في دارك مع عائلتك. القانون الثاني ردوا معه البال هو 49.16 هذا ديال التجارة والحرف، هنا القضية مختلفة تماما 180 درجة. القانون هنا ما كيحميش غير الحيوط، لا، كيحمي القلب النابض ديال المشروع ديالك، ذاك الشيء اللي كنسميوه الأصل التجاري أو بالفرنسي fonds de commerce. يعني الكليان اللي ضربت عليهم تمارة سنين وسنين، السمعة اللي بنيتي والموقع اللي وليتي معروف به، هذا الفرق البسيط بين القانونين هو اللي كيحدد كل شيء من بعد. خصوصا في التعويضات اللي ممكن توصل لمبالغ خيالية في العقود التجارية. دابا نجيو للدرع الواقي ديالكم بجوج، سواء كنتي مول الملك ولا كاري، العقد المكتوب، سمعوني مزيان، القانون المغربي كيفرض أن كل شيء يكون مكتوب. هذه ماشي مجرد ورقة، هذه هي الوثيقة اللي كتحدد كل شيء بوضوح، الثمن، المدة، شنو مسموح تدير وشنو ممنوع عليك تدير. القانون كيأكد حتى على واحد الحاجة مهمة بزاف اللي هي إرفاق بيان وصفي لحالة المحل، يعني بحال قلتي تصويرة كتابية للحالة ديالو فاش دخلتي له أول مرة. واش الصباغة مزيانة، واش الروينيات خدامين، هذا الشيء كيحمي مول الدار من التخريب، وكحميك أنت ككاري من أنك تخلص على شي حاجة كانت خاسرة قبل ما تجي. خلاصة القول عقد واضح يعني صداع أقل وراحة البال للجميع. اجي دابا نهضروا على الفلوس، الموضوع اللي كيهم كل شيء وكينوض عليه الصداع بزاف. السؤال الأبدي: واش مول الدار عنده الحق يزيد في الكراء وقت ما بغى؟ الجواب القاطع والمباشر هو لا، ألف لا. القانون حط شروط صارمة بزاف لهذه القضية. عقلوا على هذا الرقم مزيان ثلاثة فاصلة ثلاثة. القانون كيقول أنو ما يمكنش تكون أي زيادة في ثمن الكراء إلا من بعد ما تدوز ثلاث سنوات كاملة على بداية العقد أو على آخر زيادة الدات. قبل ما تكمل ثلاث سنين الهضرة على الزيادة ما كايناش قانونيا، الموضوع مسدود، نقطة نهاية. ويلا واخا دازت ديك ثلاث سنين، واش الزيادة مفتوحة؟ لا، القانون عطانا سقف واضح ما يمكنش نتجاوزوه. كيفما كتشوفوا بالنسبة للسكنة الزيادة ما خاصهاش تفوت 8%، أما المحلات التجارية والمهنية فالسقف هو 10%. وهذ النسب هذه كتحسب من آخر سومة كرائية كنت كتخلص، يعني القانون واضح، الهدف هو حماية المكتري من ذوك الزيادات العشوائية والمبالغ فيها اللي كانت شخناتي. ولكن ديما كاين استثناء، كاين واحد الاستثناء مهم، بالنسبة للعقود القديمة بزاف، اللي الكرا ديالها ولا ثمن رمزي أقل من 400 درهم للشهر، هنا القانون عطى للقاضي الحق يتدخل. في هذه الحالة بالضبط المحكمة ممكن تحكم بزيادة تقدر توصل حتى ل 50%. الهدف من هذا الإجراء هو تحقيق شوية ديال التوازن في ذوك العقود اللي الثمن ديالها ما بقاش واقعي مع السوق الحالي. ولكن هذا الشيء كيبقى استثناء وكيدوز ضروري على يد القاضي. ولكن انتباه باش تطبق هذه الزيادة مول الدار خاصه يتبع واحد المسطرة قانونية بالحرف ما فيهاش اللعب. أولا خاصه يصيفت إنذار كتابي ماشي هضرة في الهواء. ثانيا إذا الكاري رفض ديك الزيادة هنا كيبدا واحد العد العكسي خطير، الماكري عنده أجل قصير ديال ثلاثة شهور فقط. ثلاثة شهور من تاريخ توصل الكاري بالإنذار باش يمشي للمحكمة. إذا فات هذا الأجل الطلب ديالو كيولي لاغي وكيمشي له الحق في ديك الزيادة وخاصه يتسنى عاوتاني. وصلنا دابا لأخطر موضوع في الكراء، الموضوع اللي كيخلع الناس كاملين الإفراغ. غادي نبداو بالكراء السكني اللي القانون 67.12 كيعطيه واحد الحماية خاصة. القاعدة الذهبية اللي خاص كلشي يعرفها هي أن عقد الكراء ديال السكن كيتشدد تلقائيا، يعني ماشي كيسالي وصافي. وما يمكنش لمول الدار يخرجك إلا لأسباب محددة بدقة في القانون ماشي وقت ما بغى. إذا شنو هي هذه الأسباب اللي كيسمح بها القانون؟ أولا السبب الكلاسيكي التماطل في الخلاص، إذا ما خلصتيش ثلاثة شهور متتابعة من حقه يطالب بالإفراغ. ثانيا الحاجة الشخصية يعني إذا بغى يسكن هو أو الزوجة ديالو أو ولادو اللي تحت الكفالة ديالو، ولكن خاص هذا السبب يكون بصح ماشي غير سبه. ثالثا الهدم وإعادة البناء إذا كانت الدار عايلة للسقوط مثلا. ورابعا إذا استعملتي الدار لشي حاجة أخرى من غير اللي متفقين عليها في العقد، مثلا حولتي شقة سكنية لمحل تجاري بلا موافقة ديالو كتابية. خارج هذه الحالات الإفراغ كيكون شبه مستحيل.
[7:22]وهنا فين كاين مربط الفرس، التعويض، القانون كيفرق بين جوج ديال الأنواع. كاين التعويض القانوني العادي مثلا إذا طلب الإفراغ باش يسكن، المحكمة كتحكم لك بتعويض كيساوي عام ديال الكرا 12 شهر. ولكن كاين النوع الثاني وهو الأخطر بالنسبة لمول الملك اللي هو التعويض عن الإفراغ التعسفي. هذا كيكون إذا تبين أن مول الدار كان كيكذب، مثلا قال غادي يسكن هو، ومن بعد ما خرجتي أنت مشى كراه لواحد آخر بثمن أغلى. هنا القضية كتولي عقوبة، والقاضي يقدر يحكم لك بمبالغ كبيرة كتبدا من 12 أو 18 شهر ديال الكرا وتقدر تكون أكثر على حسب الضرر اللي تسبب فيه. دابا غادي نخليوا السكنة وندخلوا لعالم التجارة، هنا قواعد اللعبة كتتغير 180 درجة. القانون 49.16 جاب واحد الحماية للمكتري التاجر اللي ما غاديش تصدقوها حماية خارقة. وعلاش هذه الحماية كلها؟ حيت القانون هنا ماينظرش غير للحيوط والسقف، لا، كيشوف في الأصل التجاري. شنو هو هذا الأصل التجاري؟ تخيل معايا شي قهوة فشي زنقة معروفة، الأصل التجاري ماشي هو غير الكراسي والطوابل، لا، هو ذوك الكليان اللي كيجيوا كل صباح. هو السمعة ديالها، هو الموقع ديالها اللي ولا معروف، هذا الشيء هو رأس المال الحقيقي ديال التاجر، والقانون جا باش يحمي هذه الكنز. وأول وأقوى مظهر لهذه الحماية هو الحق في تجديد العقد، القانون كيقولها صراحة. أي تاجر خدم في المحل ديالو عامين متابعين كيولي عنده الحق يجدد العقد بقوة القانون. يعني مول المحل ما يقدرش يجي يقول لي صافي سالينا، خرج عليا، لا، الحق في البقاء كيولي حق مكتسب. هذه نقطة كتعطي استقرار كبير للمشاريع التجارية باش تقدر تكبر وتخدم على خاطرها. وباش تشوفوا القوة ديال هذه الحماية شوفوا معايا شنو كيوقع فاش كيبغي مول المحل يفرغك باش يهدم ويبني. أولا قبل ما تخرج أنت قبل حتى ما تجمع حوايجك، المكري ملزم يحط لك في صندوق المحكمة تعويض مؤقت ديال ثلاث سنين ديال الكرا. تخيلوا معايا فلوس ثلاث سنين كضمانة. ثانيا من بعد ما يبني عندك الأسبقية باش ترجع للمحل الجديد. ثالثا وهذه هي الضربة القاضية، إذا ما وفاش بوعده في ظرف ثلاث سنين كيولي ملزم يخلص لك تعويض كامل على فقدان الأصل التجاري. وهذا التعويض ممكن يوصل لأرقام فلكية، الملايين.
[10:01]مزيان، هضرنا على الحقوق، ولكن كيفاش تاخذها؟ هنا كندخلوا لعالم المساطر والآجال، وهنا فين القانون ما فيهش اللعب، الآجال لا ترحم. غلطة وحدة أو تأخير ديال نهار واحد وحقك كامل يقدر يمشي ليك. ركزوا معايا مزيان في هذا الخط الزمني الحاسم حيت هو ما يفتح كل شيء، اليوم الأول. مول الدار صيفط إنذار بالإفراغ، المكتري عنده واحد الأجل باش يجاوب أو يخرج، هذا الأجل هو شهرين في السكني وستة أشهر في التجاري. من بعد ما كيسالي هذا الأجل الكرة كترجع عند المكري، وهنا كتبدا أهم مرحلة. كتبدا ساعة الرمل كتقلب، عنده أجل حاسم ديال ستة أشهر فقط باش يمشي المحكمة ويرفع دعوى المصادقة على الإنذار. وشنوا كيوقع إذا المكري زكل هذا الأجل ديال ست شهور؟ شنو كيوقع إذا تعطل ولو بنهار واحد؟ ببساطة كيوقع ما يسمى قانونيا بسقوط الحق، يعني ذاك الإنذار اللي صيفط كيولي بحال إلا عمره كان كيموت. والحق دياله في الإفراغ كيمشي ليه، يعني أنت كمكتري كترجع مرتاح وكأن شيئا لم يكن. هذه حماية إجرائية مهمة بزاف ليك وبزاف ديال الملاك كيضيعوا حقهم بسببها. إذا من بعد هذه الجولة كاملة في متاهات قانون الكراء اجي نجمعوا كلشي ونعطيو خلاصة ونصائح عملية اللي تنفع المكري والمكتري. بحال قلتي الزبدة ديال هذا الشيء كامل. هذا الجدول هو خلاصة الخلاصة، بالنسبة للمكتري مول الملك، نصيحتي الذهبية ليك هي وثق كلشي. كلشي يكون كتابي والأهم احترم ذاك الأجل ديال ستة شهور لأنه هو اللي كيضيع بزاف ديال الناس. أما بالنسبة للمكتري للكاري، أهم نصيحة خلص كراك في الوقت وإذا رفض مول الدار يستلم الفلوس ما تبقاش مربع يديك. سير حطها له في صندوق المحكمة، هذا الإجراء هو اللي كيحميك من تهمة التماطل، والنقطة الثانية اللي بزاف كيغفلوا عليها التعويض. خاصك تطلبه بشكل صريح في المقال ديالك للمحكمة راه ماشي أوتوماتيكي. هذه المعلومات القيمة وأكثر هي اللي كنحرصوا دائما نبارطاجيوها معكم هنا في قناة وان أت كوليكشن. في النهاية الهدف من هذه القوانين المعقدة كلها هو حاجة وحدة خلق توازن. واحد التوازن اللي هو دقيق وصعيب بين حق المالك في الممتلكات دياله وحق المستأجر في الاستقرار سواء كان استقرار عائلي أو استقرار تجاري. ورغم أن القانون واضح بزاف ديال النقط الكلمة الأخيرة كتبقى دائما عند القاضي اللي كيشوف في كل قضية بوحدها وكيوزن الأمور. وهنا كنبغي نختم بهذا السؤال اللي نخليكم تفكروا فيه، واش فعلا هذه القوانين بالتعقيدات ديالها والضمانات اللي فيها قادرة اليوم في السوق العقاري الحالي ديال المغرب أنها تحقق ذاك التوازن الصعب بين حماية الكاري وضمان حق مول الدار. شاركنا آراءكم وتجاربكم في التعليقات بغينا نسمعوا منكم، كنتمنى هذا الشرح كان مفيد لكم شكرا على المتابعة ديالكم وإلى اللقاء في موضوع جديد.
